Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)»

 

1. Общие положения
   1. Вид стоимости определяется исходя из цели оценки, исходных условий определения стоимости, формируемых целью оценки, – предпосылок стоимости.

 

Комментарии. Опять несуразность, следующая из неверного определения цели оценки и её предполагаемого использования.  Вид стоимости не может определяться целью оценки. Он определяется предполагаемым использованием отчёта об оценке. Предложение. Пункт подлежит переработке с учётом исправления ранее допущенной ошибки в определении цели оценки. Предпосылки стоимости – основное понятие, вводимое стандартом — подлежат отдельному определению, а не вот такому запутанному.

 

2. Предпосылки стоимости оказывают влияние на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и, следовательно, на результат оценки.

 

1. Предпосылки стоимости
   3. Предпосылки стоимости включают следующее:

• предполагается сделка с объектом оценки или продолжение использования объекта оценки без совершения сделки с ним;

 

Комментарии. Какое влияние на величину и какой стоимости оказывает продолжение использования без совершения сделки? Где это методологически описано? Насколько мне известно, нигде. Предложение. Пункт исключить.

 

• участники сделки или пользователь объекта – конкретные (идентифицированные) лица либо неопределенный круг лиц (гипотетические участники);
• дата оценки;

 

Комментарии. Не понятно, о чём речь. Имеется ли в виду, что величина стоимости на разные даты может быть разной? Или что – то иное? Предложение. Надо как-то разъяснить, о чём речь. Возможно следует прямо указать, что сопоставление между собой результатов оценки, полученных на разные даты, не допускается.

 

• предполагаемое использование объекта – наиболее эффективное использование, текущее использование, иное конкретное использование
  (в частности, ликвидация);
• характер сделки – добровольная сделка в типичных условиях
  или сделка в условиях вынужденной продажи.
  4. Предпосылки о предполагаемой сделке, круг участников которой
     не определен, являются рыночными предпосылками. В отличие от рыночных предпосылок, нерыночные предпосылки – это предпосылки о конкретных участниках сделки или конкретных пользователях объекта.

 

Комментарии. Что такое «предпосылки о предполагаемой сделке»? Написано не по русски. Предпосылки могут быть к сделке, сделки, но не о сделке. Выше шла речь о предпосылках стоимости, теперь ещё какие то мутные предпосылки. Судя по всему, тут речь идёт об условиях предполагаемой сделки. Так надо так и писать. А то в предпосылках запутаться можно. Предложение. Доработать пункт, уточнив термины.

 

5. Для целей оценки дата оценки рассматривается как дата, на которую совершилась бы сделка, или дата, на которую определяются выгоды от использования объекта оценки. Дата оценки влияет на то, какую информацию оценщик принимает во внимание при проведении оценки.

Предложение. Надо ещё раз уточнить, что в дату оценки завершается экспозиция объекта оценки или завершается процесс определения выгод, хотя последнее звучит как — то не конкретно. Однако, и сам вид стоимости, не предусматривающий сделку не совсем конкретный.

 

6. Наиболее эффективное использование представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей.

Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если сторона сделки предусматривает иное использование. При этом предполагается, что текущее использование объекта оценки является его наиболее эффективным использованием, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование объекта оценки участниками рынка привело бы к его наибольшей стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта может отличаться от его текущего использования, в частности, может представлять собой ликвидацию.

Наиболее эффективное использование объекта, оцениваемого отдельно
от других объектов, входящих в комплекс объектов, может отличаться
от его наиболее эффективного использования в составе комплекса объектов.

Особенности проведения анализа наиболее эффективного использования
при определении стоимости отдельных видов объектов оценки могут быть установлены соответствующими специальными стандартами оценки.

Текущее использование – фактическое использование объекта на дату оценки.

7. Ликвидация – прекращение использования объекта как единого целого и распродажа его по частям или утилизация. Ликвидация может проводиться в порядке добровольной продажи или носить характер вынужденной продажи.
8. Добровольная продажа объекта происходит путем типичного способа экспозиции подобных объектов на рынке в типичные рыночные сроки экспозиции, необходимые для поиска заинтересованного покупателя.
9. Вынужденная продажа – ситуация, когда продавец вынужден совершить сделку в короткие сроки (меньше рыночного срока экспозиции).

Комментарии. Т.е. одновременно и продавец вынужден и в сокращённые сроки? А когда вынужден, но срок не ограничен (банк вынуждает продавать, но срок относительно типичного не ограничивает – частое уже явление самостоятельная продажа)? А если срок ограничен, но не вынужден. Нужно определение того, что такое «вынужден». Наиболее просто указать, что «вынужденность» понимается в самом широком смысле —  в силу и внутренних причин (переезд – никто не вынуждает, но надо скорее), и внешних (принуждение судом), В противном случае остаются возможности свободной трактовки в зависимости от решаемой задачи. Кроме того, остро необходима определённость со сроком экспозиции. Он по прежнему завершается в дату оценки или начинается? Во втором случае используемые методы определения рыночной стоимости напрямую не работают, а иных не разработано. Предложение. Изложить в следующей редакции: «Вынужденная продажа – ситуация, когда продавец вынужден совершить сделку в силу собственных или внешних причин, в том числе, но не обязательно, это может вынудить его совершить сделку в короткие сроки (меньше рыночного срока экспозиции, завершённого в дату оценки)».

 

При этом условия продажи могут сокращать круг потенциальных покупателей, ограничивать доступную им информацию об объекте и иным образом влиять на цену сделки.

Цена, на которую продавец согласится при вынужденной продаже, отражает его конкретные обстоятельства, а не обстоятельства, характерные для типичного заинтересованного продавца, действующего добровольно в типичных рыночных условиях.

10. Предпосылки стоимости, типичные для каждого из видов стоимости, содержатся в определении данного вида стоимости и раскрыты в настоящем федеральном стандарте оценки.
11. Предпосылки стоимости могут отличаться от обстоятельств фактической сделки или фактического использования объекта. Предпосылкой стоимости может быть гипотетическая сделка в том числе тогда, когда цель оценки не связана со сделкой.

 

• Особенности определения видов стоимости
  12. В соответствии с федеральными стандартами оценки определяются следующие виды стоимости:
• рыночная стоимость;
• равновесная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• иные виды стоимости, предусмотренные Федеральным законом
  от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31,
  ст. 3813; 2002, №  46, ст. 4537; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226; 2015, № 24, ст. 3372; 2016, № 23, ст. 3296; № 27, ст. 4293; 2018, № 49, ст. 7523; 2020, № 12, ст. 1658) (далее – Федеральный закон).
  13. Рыночная стоимость объекта оценки[1] – наиболее вероятная цена,
      по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
      в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Комментарии. Это не конкретно и даёт возможность для спекуляций на термине, как это имеет место сейчас. Когда объект представлен? В дату оценки? До даты оценки? После даты оценки? Какой срок он был, есть или будет представлен? Предложение. Изложить в следующей редакции: объект оценки БЫЛ представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, в течение промежутка времени, типичного для аналогичных объектов;

 

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Комментарии. А если оплата производится в неденежной форме, а, например, меной? Рыночная стоимость уже не применима? А какая применима? Предложение. Изложить в следующей редакции: платеж за объект оценки выражен в денежной форме или иным равноценным способом (с помощью денежного инструмента, ценной бумаги, бартером и т.п.)

 

14. Рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками, без влияния факторов вынужденной продажи, после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. Рыночная стоимость отражает потенциал наиболее эффективного использования объекта для участников рынка.

При определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они не доступны другим участникам рынка. К таким условиям могут относиться, например, синергии с другими активами, мотивация конкретного стратегического или портфельного инвестора, льготные налоговые или кредитные условия.

15. Равновесная стоимость – денежная сумма, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон. Равновесная стоимость, в отличие от рыночной, отражает условия совершения сделки для каждой из сторон, включая преимущества и недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки. Поэтому
    при определении равновесной стоимости необходимо учитывать предполагаемое сторонами сделки использование объекта и иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретных сторон сделки.

 

Комментарии. Что такое денежная сумма, если не цена? Денежная сумма – не вероятностная величина? Введены какие — то новации, не понятно чем объяснимые. Предложение. Изложить в следующей редакции: «Равновесная стоимость – наиболее верояная цена, по которой ….» Далее по тексту.

 

16. Инвестиционная стоимость[2] – стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Инвестиционная стоимость не предполагает совершения сделки с объектом оценки и отражает выгоды от владения объектом. При определении инвестиционной стоимости необходимо учитывать предполагаемое текущим или потенциальным владельцем использование объекта, синергии и предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки, ожидаемую доходность, иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца.

 

Комментарии. Опять классика «стоимость – это стоимость». Так определения не даются. Чем эта стоимость отличается от наиболее вероятной цены? Почему сделка по ней обязательно не предполагается? Нет ответов. Предложение Изложить в следующей редакции: «Инвестиционная стоимость  – наиболее вероятная цена объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Инвестиционная стоимость отражает выгоды от владения объектом». Далее по тексту.

 

17. С учетом цели оценки может потребоваться определение стоимости в предпосылке о вынужденной продаже, в предпосылке о текущем использовании, в предпосылке о ликвидации объекта оценки.

В этом случае предпосылки и основания для их введения должны быть указаны в задании на оценку и отчете об оценке объекта оценки (далее – отчет
об оценке).

18. При определении стоимости в предпосылке о вынужденной продаже необходимо установить конкретные чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие продавца продавать объект способом, не соответствующим рыночным, и определить последствия влияния этих обстоятельств на стоимость. Ликвидационная стоимость, определение которой дано в статье 3 Федерального закона, является частным случаем стоимости при вынужденной продаже, когда предполагается ускоренная сделка между гипотетическими участниками рынка.
19. В предпосылке о ликвидации объекта определяется денежная сумма, которая может быть получена при продаже объекта по частям или его утилизации. При оценке стоимости при ликвидации объекта оценки учитываются расходы на предпродажную подготовку и распродажу его отдельных частей или их утилизацию.

Такая стоимость может быть определена в предпосылке добровольной либо вынужденной продажи частей.

20. Если законодательством, нормативными правовыми актами
    или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям данного федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости.
21. Стоимость, как правило, определяется без затрат продавца
    и покупателя на совершение сделки (транзакционных издержек) и налогов, подлежащих уплате непосредственно в результате совершения сделки (в частности налога на добавленную стоимость). С учетом цели оценки, особенностей объекта оценки, включая ценообразование в сегменте рынка объекта оценки, стоимость может определяться с транзакционными издержками и (или) указанными выше налогами. В таких случаях информация об учете в стоимости транзакционных издержек и налогов должна быть раскрыта в отчете об оценке.

 

Комментарии. Не может стоимость зависеть ни от цели оценки, ни от предполагаемого использования результата оценки. Это ахинея, разваливающая единство и непрерывность методологии, которые являются основой объективности соответствующей стоимости. В противном случае, кто будет определять случаи, когда издержки и НДС надо включать в стоимость? Кто будет разбираться в различии стоимости одного и того же объекта на одну и ту же дату? Суды? Кроме того, о невозможности включения НДС в рыночную стоимость вне зависимости от предполагаемого использования результатов оценки высказалось большинство оценщиков – методологов в ходе проведённого опроса. Предложение. Изложить в следующей редакции: «Стоимость определяется без затрат продавца и покупателя на совершение сделки (транзакционных издержек) и налогов, подлежащих уплате непосредственно в результате совершения сделки (в частности налога на добавленную стоимость)». Второе предложение исключить, как разваливающее единство и непрерывность методологии оценки.

 

[1] В соответствии с частью второй статьи 3 Федерального закона.

[2] В соответствии с частью пятой статьи 3 Федерального закона.