Методы определения физического износа
Изучение литературных источников и собственный практический опыт позволяют выделить семь методов определения физического износа задний и сооружений.
Первые пять методов (и частично шестой) ранее хорошо и подробно обсуждены и прокомментированы С.А. Захаровым [1].
Методы определения физического износа зданий и сооружений [2]
Метод | Суть | Достоинства | Недостатки | Применение в практике оценки |
1. компенсации затрат на устранение | величина физического износа приравнивается к затратам на его устранение | · обоснование экономической сути величины физического износа | · требуется дополнительное обоснование необходимости выполнения ремонта по тому или иному элементу
· сложность практической реализации, особенно для крупных зданий |
применяется только в самом крайнем случае или тогда, когда это выгодно |
2. хронологичес-кого возраста | величина физического износа равна отношению фактического (хронологического) возраста объекта к его нормативному сроку эксплуатации | · расчет основан всего на двух показателях и выполняется в одно арифметическое действие | · не учитывает ремонты и замены элементов
· не применим для зданий со сроком эксплуатации близким или больше срока экономической жизни, т.е. когда математически можно получить величину износа и более 100% · дает достаточно точные результаты в первые годы хронологической жизни объекта оценки. · с увеличением возраста точность расчетов резко падает не желательно применять при возрасте объектов более 10 – 15 лет |
применяется довольно активно |
3. эффективного возраста [3] | величина физического износа равна отношению эффективного возраста объекта к его нормативному сроку эксплуатации | · практически невозможно обосновать величину эффективного возраста | почти не применяется | |
4. экспертный | величина физического износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов по ВСН 53-86р с учётом долей элементов в восстановительной стоимости нового объекта по УПВС или КоИнвест | · относительная простота выполнения расчетов
· методика установлена нормативным документом и достаточно подробно описана |
· интервальность определяемой величины износа
· величина ошибки зависит от опыта · признаки износа легко скрываются косметическим ремонтом
|
применяется очень активно |
5. разбивки | предполагает определение общего физического износа суммированием по отдельным группам элементов с учетом физической возможности или экономической целесообразности его устранения (устранимый износ короткоживущих элементов и неустранимый износ короткоживущих и долгоживущих элементов) | · позволяет учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов | · бывает сложен для понимания потребителем
· большой объем расчетов по сравнению с остальными методами · не применим в условиях, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам |
используется довольно активно |
6. экспертизы состояния [4] | физический износ определяется интервально на основании экспертной оценки общей потребности объекта в том или ином виде восстановительного ремонта / реконструкции и оценки затрат на проведение того или иного вида ремонта / реконструкции, как доли в восстановительной стоимости нового объекта | · прост в использовании | · интервальность определяемой величины износа
· величина ошибки зависит от опыта · признаки износа легко скрываются косметическим ремонтом |
используется относительно редко |
7. статистический | физический износ определяется по результатам статистического обобщения результатов определения физического износа зданий разных групп капитальности МосОбл БТИ в зависимости от их хронологического возраста | · реализован в виде он – лайн калькулятора [5], поэтому общедоступен и очень прост в пользовании | · не учитывает условия эксплуатации и конструктивные особенности конкретных объектов | используется довольно активно |
[1] Захаров С.А., Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости. Первая версия статьи, http://www.ocenchik.ru/docs/943.html , Захаров С.А., Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости. Вторая версия статьи, http://www.ocenchik.ru/docsr/3516-metody-opredeleniya-fizicheskogo-iznosa.html
[2] Перспективным и правильным представляется использование двух и более методов оценки физического износа с последующим сопоставлением и возможным согласованием результатов. Например, мы применяем совместно два последние метода, один из которых – экспертизы состояния – имеет некоторую долю субъективности, но учитывает особенности конкретного объекта, а второй полностью объективен, но априори не учитывает особенности конкретного объекта.
[3] Примечание авт.: Сроки экономической жизни объектов капитального строительства можно определять по данным, приведённым в Приказе Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.09.2019) Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860). Методические указания о государственной кадастровой оценке. Приложение N 9. Срок экономической жизни объектов капитального строительства, https://sudact.ru/law/prikaz-minekonomrazvitiia-rossii-ot-12052017-n-226/metodicheskie-ukazaniia-o-gosudarstvennoi-kadastrovoi/prilozhenie-n-9/
[4] Источник: Башкатов В.С., Бузова И.А. (2008), Оценка стоимости недвижимости. Учебно-методическое пособие. СПб.: Издательство ГОУВПО «Санкт-Петербургский Государственный инженерно-экономический университет», «ИНЖЭКОН»; Башкатов В.В., Оценка стоимости недвижимости Затратным Подходом. Лекция 3, Оценка технического состояния элементов и здания в целом. https://present5.com/ocenka-texnicheskogo-sostoyaniya-elementov-i-zdaniya-v-celom/ Необходимо отметить, что в более кратком виде метод приведён и в «Методике определения физического износа гражданских зданий», утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970г. № 404, https://docs.cntd.ru/document/1200005761 и в этом виде комментируется С.А. Захаровым. Кроме того, в этом более кратком виде метод описан в пособии УрФУ им. Б.Н. Ельцина «Обследование, испытания и ремонт зданий и сооружений», Екатеринбург, 2018, https://sti.urfu.ru/fileadmin/user_upload/site_15804/Lekcii_Rekonstrukcija_buklet.pdf
[5] Оценщик.Ру, Онлайн-калькулятор физического износа — Определение износа зданий различных классов конструктивной системы, http://www.ocenchik.ru/depreciation (создан при участии А.А. Слуцкого)