Слуцкий А.А. Методы определения физического износа зданий и сооружений в целом

Методы определения физического износа

 

Изучение литературных источников и собственный практический опыт позволяют выделить семь методов определения физического износа задний и сооружений.

Первые пять методов (и частично шестой) ранее хорошо и подробно обсуждены и прокомментированы С.А. Захаровым [1].

 

Методы определения физического износа зданий и сооружений [2]

 

Метод Суть Достоинства Недостатки Применение в практике оценки
1.             компенсации затрат на устранение величина физического износа приравнивается к затратам на его устранение ·                     обоснование экономической сути величины физического износа ·                     требуется дополнительное обоснование необходимости выполнения ремонта по тому или иному элементу

·                     сложность практической реализации, особенно для крупных зданий

применяется только в самом крайнем случае или тогда, когда это выгодно
2.             хронологичес-кого возраста величина физического износа равна отношению фактического (хронологического) возраста объекта к его нормативному сроку эксплуатации ·                     расчет основан всего на двух показателях и выполняется в одно арифметическое действие ·                     не учитывает ремонты и замены элементов

·                     не применим для зданий со сроком эксплуатации близким или больше срока экономической жизни, т.е. когда математически можно получить величину износа и более 100%

·                     дает достаточно точные результаты в первые годы хронологической жизни объекта оценки.

·                     с увеличением возраста точность расчетов резко падает не желательно применять при возрасте объектов более 10 – 15 лет

применяется довольно активно
3.             эффективного возраста [3] величина физического износа равна отношению эффективного возраста объекта к его нормативному сроку эксплуатации ·                     практически невозможно обосновать величину эффективного возраста почти не применяется
4.             экспертный величина физического износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов по ВСН 53-86р с учётом долей элементов в восстановительной стоимости нового объекта по УПВС или КоИнвест ·                     относительная простота выполнения расчетов

·                     методика установлена нормативным документом и достаточно подробно описана

·                     интервальность определяемой величины износа

·                     величина ошибки зависит от опыта

·                     признаки износа легко скрываются косметическим ремонтом

 

применяется очень активно
5.             разбивки предполагает определение общего физического износа суммированием по отдельным группам элементов с учетом физической возможности или экономической целесообразности его устранения (устранимый износ короткоживущих элементов и неустранимый износ короткоживущих и долгоживущих элементов) ·                     позволяет учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов ·                     бывает сложен для понимания потребителем

·                     большой объем расчетов по сравнению с остальными методами

·                     не применим в условиях, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам

используется довольно активно
6.             экспертизы состояния [4] физический износ определяется интервально на основании экспертной оценки общей потребности объекта в том или ином виде восстановительного ремонта / реконструкции и оценки затрат на проведение того или иного вида ремонта / реконструкции, как доли в восстановительной стоимости нового объекта ·                     прост в использовании ·                     интервальность определяемой величины износа

·                     величина ошибки зависит от опыта

·                     признаки износа легко скрываются косметическим ремонтом

используется относительно редко
7.             статистический физический износ определяется по результатам статистического обобщения результатов  определения физического износа зданий разных групп капитальности МосОбл БТИ в зависимости от их хронологического возраста ·                     реализован в виде он – лайн калькулятора [5], поэтому общедоступен и очень прост в пользовании ·                     не учитывает условия эксплуатации и конструктивные особенности конкретных объектов используется довольно активно

 

[1] Захаров С.А., Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости. Первая версия статьи, http://www.ocenchik.ru/docs/943.html , Захаров С.А., Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости. Вторая версия статьи, http://www.ocenchik.ru/docsr/3516-metody-opredeleniya-fizicheskogo-iznosa.html

[2] Перспективным и правильным представляется использование двух и более методов оценки физического износа с последующим сопоставлением и возможным согласованием результатов. Например, мы применяем совместно два последние метода, один из которых – экспертизы состояния – имеет некоторую долю субъективности, но учитывает особенности конкретного объекта, а второй полностью объективен, но априори не учитывает особенности конкретного объекта.

[3] Примечание авт.: Сроки экономической жизни объектов капитального строительства можно определять по данным, приведённым в Приказе Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.09.2019) Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860). Методические указания о государственной кадастровой оценке. Приложение N 9. Срок экономической жизни объектов капитального строительства, https://sudact.ru/law/prikaz-minekonomrazvitiia-rossii-ot-12052017-n-226/metodicheskie-ukazaniia-o-gosudarstvennoi-kadastrovoi/prilozhenie-n-9/

[4] Источник: Башкатов В.С., Бузова И.А. (2008), Оценка стоимости недвижимости. Учебно-методическое пособие. СПб.: Издательство ГОУВПО «Санкт-Петербургский Государственный инженерно-экономический университет», «ИНЖЭКОН»; Башкатов В.В., Оценка стоимости недвижимости Затратным Подходом. Лекция 3, Оценка технического состояния элементов и здания в целом. https://present5.com/ocenka-texnicheskogo-sostoyaniya-elementov-i-zdaniya-v-celom/ Необходимо отметить, что в более кратком виде метод приведён и в «Методике определения физического износа гражданских зданий», утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970г. № 404, https://docs.cntd.ru/document/1200005761 и в этом виде комментируется С.А. Захаровым. Кроме того, в этом более кратком виде метод описан в пособии УрФУ им. Б.Н. Ельцина «Обследование, испытания и ремонт зданий и сооружений», Екатеринбург, 2018,  https://sti.urfu.ru/fileadmin/user_upload/site_15804/Lekcii_Rekonstrukcija_buklet.pdf

 

[5] Оценщик.Ру, Онлайн-калькулятор физического износа — Определение износа зданий различных классов конструктивной системы, http://www.ocenchik.ru/depreciation (создан при участии А.А. Слуцкого)