В соответствии с п. 9 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки» (ФСО III),
Оценка не может проводиться, если с учетом ограничений оценки оценщик не может сформировать достаточные исходные данные и допущения в соответствии с целью оценки или если объем исследований недостаточен для получения достоверного результата оценки.
Это, в чсатности, накладывает строгое требование к количеству объектов – аналогов, использованных в оценке.
Однако п. 12 ФСО III предоставляет принципиальную возможность использования информации после даты оценки:
В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях:
- если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки) …
В очевидном противоречии с указанным выше требованием п. 12 ФСО III находится так называемая «обратная индексация», которая, в частности рекомендуется методологами Российского федерального центра судебной экспертизы при Минюсте РФ (подробнее см. в [1]):
При производстве экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости для определения рыночной стоимости рекомендуется использование данных об объектах – аналогах на дату проведения исследований с последующей корректировкой на указанную ретроспективную дату, в условиях отсутствия информации об объектах – аналогах, экспонируемых на дату оценки.
Такой алгоритм оценки никак не может быть использован в качестве основного метода оценки рыночной стоимости, поскольку он основан не на тех знаниях, которые участники рынка имели на дату оценки, а на «знании задним числом» — опасном для исследовательской деятельности когнитивном искажении.
Как указано в Википедии [2],
Знание задним числом (англ. hindsight bias) — когнитивное искажение, склонность воспринимать события, которые уже произошли, или факты, которые уже были установлены, как очевидные и предсказуемые, несмотря на отсутствие достаточной первоначальной информации для их предсказания.
Ошибка послезнания может приводить к искажению процессов памяти, в частности, процессов восстановления и воспроизведения прошлого опыта, приводя к ложным теоретическим заключениям. Таким образом, этот эффект может становиться причиной серьёзных методологических проблем на этапах анализа и интерпретации результатов экспериментальных исследований.
Эффект послезнания опасен при судебной экспертизе — он может влиять на выводы эксперта наряду с другими когнитивными искажениями [3].
Таким образом, очевидное упрощение процесса определения рыночной стоимости, которое предлагается методологами РФЦСЭ, является недопустимым и ведущим к недостоверности итогового результата.
Между
тем, не существует оснований для того, не применять алгоритм «обратной
индексации» в качестве вспомогательного метода, направленного на подтверждение
результата, полученного иными методами, обеспечивающими доказательственный
характер результата.
[1] Меморандум (итоги) совместного Круглого стола «Экспертные оценочные методики РФЦСЭ и необходимость их сближения с профессиональными оценочными методиками в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ» 14.02.2025, https://tmpo.su/memorandum-itogi-sovmestnogo-kruglogo-stola-ekspertnye-ocenochnye-metodiki-rfcse-i-neobxodimost-ix-sblizheniya-s-professionalnymi-ocenochnymi-metodikami-v-sootvetstvii-s-trebovaniyami-dejstvuyushheg/
[2] Знание задним числом. Материал из Википедии — свободной энциклопедии, https://ru.wikipedia.org/wiki/Знание_задним_числом
[3] Куркин И. А. (2014), Влияние когнитивных искажений на производство судебной экспертизы, Теория и практика судебной экспертизы, № 4 (36), https://core.ac.uk/download/235675302.pdf