Слуцкий А.А. ОЦЕНКА ПЛОСКОСТНЫХ (ПОВЕРХНОСТНЫХ) АВТОПАРКОВОК. ЧАСТЬ 1. АМЕРИКАНСКИЙ ОПЫТ

Введение

 

Оценка автопарковок, вообще, и плоскостных (поверхностных) автопарковок [1], в частности, абсолютно точно не относится к числу часто встречающихся в практике российской оценки. Над ней не трудятся «лучшие умы», она не часто всплывает в дискуссиях на профессиональных интернет – форумах.

Однако, именно по этой же причине подробный и серьёзный разбор этой темы и должен представлять интерес для практикующих оценщиков.

Этому и будут посвящены статья, разбитая на две части.

В первой части статьи будет разобрана статья авторитетных американских авторов Barry A. Diskin (PhD, MAI, AI-GRS) и David C. Lennhoff (MAI, SRA, AI-GRS), посвящённая оценке плоскостной автопарковки вблизи аэропорта, опубликованная в начале 2020 года в Appraisal Journal [2]. Как видно, американские авторы и крупнейший в мире профессиональный журнал не видят ничего зазорного в подробном освящении такой не первостепенной темы.

Во второй части статьи на контрасте будет рассмотрен практический пример оценки плоскостной автопарковки в Москве.

В результате, будет показано, что несмотря на аналогичное общее направление методологии оценки, на уровне методов и техник российская практика довольно заметно отличается, что объясняется, прежде всего, недоступностью для оценщика важнейшей информации, которая легко доступна оценщикам США. Между тем, даже в условиях действий с ограниченной информацией в российской практике удаётся получать вполне доказательные результаты.

 

Проблема оценки недвижимости парковки – выделение из рыночной стоимости единого объекта элементов движимого имущества и нематериальных активов

 

Авторы начинаю с тог, что

Оценка парковки может включать в себя некоторые из тех же трудностей, с которыми оценщики сталкиваются при оценке отелей. Это связано с тем, что плата за парковку часто включает в себя гораздо больше, чем просто арендная плата за парковочное место точно так же, как стоимость номера в отеле включает в себя больше, чем просто арендная плата за место в номере.

Это становится проблемой как в подходе сравнения продаж, так и в подходе капитализации доходов.

На это же обращается внимание в Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (UASFLA) [3], которые устанавливают руководящие принципы и практические приложения для оценки собственности при федеральных приобретениях,

Только доход, полученный от самой недвижимости — как правило, доход от аренды или роялти — может рассматриваться и капитализироваться … доход, полученный от бизнеса, осуществляемого на этой собственности … учитываться не должен.

В Guideline to Estimating the Market Rent of Parking Spaces (Appraisal Institute of Canada) [4] отмечается, что

Услуги сверх привилегии парковаться также могут повлиять на арендную плату. В более холодном климате часто встречаются электрифицированные парковочные места … Появление электромобилей может увеличить спрос на киоски с электричеством, независимо от сезона. Точно так же предлагаемый уровень безопасности может повлиять на арендную плату одного участка по сравнению с другим. В качестве примеров можно привести случаи, когда на месте находится постоянный дежурный или когда периодически проводится патрулирование безопасности.

Иные соображения авторов обобщены в таблице ниже.

 

[1] Под плоскостной (поверхностной) автопарковкой понимается открытый участок земли с дорожным покрытием, огороженный и, как правило, охраняемый и имеющий в той или иной степени контроль доступа, предназначенный для кратко – или долговременного хранения автотранспортных средств.

[2] Diskin, B.A.; Lennhoff, D.C. (2020), They Paved Paradise: Appraising a Parking Lot, Appraisal Journal (March 22, 2020), https://www.thefreelibrary.com/They+Paved+Paradise%3a+Appraising+a+Parking+Lot.-a0631894605

[3] Interagency Land Acquisition Conference (2006), Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (UASFLA), https://www.justice.gov/file/408306/download?fbclid=IwAR2Eslf_9vIB2gjTVFQe7LKCInw1vs4xo13Yybc_SpTgUsODeTdmcQIXhyQ

[4] Beatty A. (2014), Guideline to estimating the market rent of parking spaces, Canada Property Valuation Magazine, 2014, Vol. 58, Book 2, https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/2014Book-2Market-Rent-of-Parking-Space.pdf

Скачать полностью. Оценка Плоскостных Автопарковок. Американский Опыт