Слуцкий А.А. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ДЛЯ МСФО

Приведённый ниже текст представляет собой параграф отчёта об оценке для цели определения справедливой стоимости для МСФО.

 

***

 

При определении рыночной стоимости актива недвижимости для цели определения его справедливой стоимости для МСФО необходимо учитывать, что « … для большинства практических нужд рыночная стоимость в соответствии с Международными стандартами оценки удовлетворяет требования к оценке справедливой стоимости, установленные МСФО … » (см., например, [1]).

Поэтому, для оценки рыночной стоимости недвижимости для целей определения справедливой стоимости для МСФО применимы все традиционные подходы и методы оценки с учётом приоритета использования непосредственно наблюдаемых данных — прежде всего – цен — обуславливающие иерархию подходов и методов оценки (см. схему ниже [2]).

 

(схему см. в оригинале)

 

Соответственно, при оценке рыночной стоимости недвижимости для целей определения справедливой стоимости для МСФО приоритет отдаётся сравнительному подходу, позволяющему использовать данные второго уровня (недвижимость в силу особенностей рынка не имеет и не может иметь котировок).

Доходный и затратный подход же опираются уже на данные не только второго, но в значительной степени и на данные третьего уровня.

Такой подход не противоречит нормам методологии оценки, изложенным, в частности, в Стандартах и Правилах Оценочной деятельности СРОО «Русское общество оценщиков» (СПОД РОО 2020) [3] .

В частности:

  • в соответствии с п.11 СПОД РОО 01-001-2020 Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (взамен ССО РОО 1-01-2015): «При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком»;
  • в соответствии с п.10.4 СПОД РОО 01-006-2020 Подходы и методы оценки: «Оценщику нет необходимости использовать больше одного метода оценки стоимости актива, особенно если оценщик уверен в точности и надежности единственного метода и принимает во внимание факты и условия оценочного задания».

На этом основании в соответствии с целями и задачами оценки для МСФО и при наличии оценки сравнительным подходом, оценка доходным и/или затратным подходом являются, хотя и желательными, но не обязательными, и могут выполнять только вспомогательную роль, подтверждая (но не опровергая) результат оценки сравнительным подходом.

Никакого согласования результатов, полученных разными подходами, в этом случае не требуется, поскольку результат оценки сравнительным подходом является итоговым результатом оценки.

Поскольку в данном случае оценки в распоряжении оценщика имелось достаточное количество информации для оценки сравнительным подходом, оценка рыночной стоимости производилась с его помощью, а результаты оценки доходным / затратным подходами рассматривались только с точки зрения подтверждения и проверки на непротиворечивость результата оценки сравнительным подходом, как справочные.

[1] Гришкина С.Н., Конторович О.И. (2013), Применение справедливой стоимости в финансовой отчетности: современные подходы составителей и оценщиков, Имущественные отношения в РФ, №10 (145), https://cyberleninka.ru/article/n/primenenie-spravedlivoy-stoimosti-v-finansovoy-otchetnosti-sovremennye-podhody-sostaviteley-i-otsenschikov

[2] Карцев П. (2014), Оценка и МСФО, Материалы доклада на встрече оценщиков Московского региона, Московская обл., 07.02.2014, http://tmpo.su/karcev-p-ocenka-i-msfo/

[3] Ассоциация «Русское общество оценщиков» (2021), Стандарты и правила оценочной деятельности, (СПОД РОО 2020), Москва, Издание официальное, http://sroroo.ru/upload/iblock/0b4/SPOD-ROO-2000.pdf

СКАЧАТЬ ПОЛНОСТЬЮ Особенности Оценки для МСФО