С этой очередной звонкой темой буду выступать на Круглом столе РОО в Питере 17.10.2024. Направил также в Российский оценщик. Кроме того, это часть большой (на два номера) статьи о неотносимости отчётов об оценке, принятой к публикации в этом году в журнале Банковское кредитование.
****
Неверное определение оцениваемого права и типа оцениваемой стоимости может лежать на поверхности, но выпадать из внимания и оценщиков, и потребителей. При этом в формулировках, предложенных в методической разработке [1], отчёт об оценке не будет соответствовать статьям 12 и 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ в части относимости (не будет являться относящимся к делу).
Рассмотрим абсолютно типичную для практики оценки ситуацию, в которой объектом оценки является здание, принадлежащее владельцу на праве собственности, которое располагается на земельном участке, принадлежащем муниципалитету и находящемся в пользовании владельца здания на праве аренды. [2]
Перед оценщиком стоит задача оценить рыночную стоимость прав на здание и земельный участок.
А вот простота с определением оцениваемого права на землю является кажущейся и вводящей в заблуждение.
Вроде бы всё ясно – поскольку участок находится в аренде, это право аренды, а его рыночная стоимость примерно (или не примерно) равна рыночной стоимости права собственности. Необходимо отметить, что в соответствии с результатами наших исследований рынка с помощью обобщённого модифицированного метода выделения [3], например, рынка производственно – складского недвижимости Санкт – Петербурга [4], фактор собственности или аренды земельного участка, а также продолжительность срока аренды (долго — или краткосрочная) не являлись существенными со статистической точки зрения, что указывает на отсутствие необходимости в корректировке, или даже запрет на неё.
Однако, тут кроется неожиданность – право аренды, о котором думают в таких случаях и стоимость которого равна отношению годовой арендной платы к ставке капитализации – это, на самом деле, право собственности арендодателя (собственника земельного участка), обременённое договором аренды, и его рыночная стоимость. А оценить требуется какое-то право, относящееся к зданию и его собственнику и связанное с арендой земли для размещения здания.
Однако, в соответствии с методологией оценки право арендатора по договору аренды может иметь положительную стоимость только в том случае, если договорная ставка аренды ниже рыночной [5]. В этом случае стоимость права арендатора будет равна капитализированной разнице между рыночной и договорной ставками, умноженной на площадь.
В случае незастроенного земельного участка эта стоимость может быть рыночной, но в случае застроенного земельного участка это категорически не так, поскольку продать её на рынке отдельно от здания невозможно. В данном случае стоимость права арендатора будет давать положительный вклад в рыночную стоимость здания — иметь положительную стоимость вклада, которая в соответствии с [6] представляет собой.
- Тип стоимости, который отражает величину вклада имущества или его компонента в стоимость другого актива или имущества в целом.
- Изменение стоимости объекта недвижимости в целом, будь то положительное или отрицательное, в результате добавления или удаления компонента объекта недвижимости. …
В случае, если договорная ставка выше рыночной, то право арендатора по договору аренды будет вносить отрицательный вклад в рыночную стоимость здания (иметь отрицательную стоимость вклада), поскольку эксплуатационные расходы на него будут выше рыночного уровня.
Если же договорная ставка равна рыночной, никакой стоимости право арендатора по договору аренды не имеет (нулевая стоимость вклада).
При этом, во всех трёх случаях право арендатора по договору аренды застроенного земельного участка переходит к новому владельцу здания совершенно безвозмездно и на тех же условиях, которые существовали на дату покупки здания [7]. Помимо этого, даже при завершении срока договора аренды, собственник здания находящихся на земельном участке, находящемся в частной собственности, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (п. 3 ст. 35 Земельного Кодекса РФ). А если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, такое право вообще является исключительным (п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ).
Всё это приводит к несущественности права, на основании которого здание находится на земельном участке (собственности или аренда с любым сроком до окончания) для собственника здания и отсутствию влияния этого фактора на стоимость прав на земельный участок, о чём говорилось выше.
Таким образом, для получения права на аренду застроенного земельного участка, новому владельцу достаточно только купить право собственности на здание, расположенное на этом участке.
Однако, поскольку за право арендатора застроенного земельного участка в общем случае (при равенстве рыночной и договорной ставок аренды) не требуется ничего платить, оно в принципе (в соответствии с определением) не может иметь рыночной стоимости даже если оно и имеет какую-то положительную стоимость, как указано выше. Более того, при заключении возмездного договора в отношении передачи прав арендатора застроенного земельного участка (купли – продажи, переуступки) такое деяние может представлять собой нарушение уголовного законодательства.
Возникает вопрос: Какое право на застроенный земельный участок, которое имеет стоимость примерно равную рыночной стоимости права собственности на этот земельный участок, передаётся покупателю здания, расположенного на нём?
Нужно сказать, что этот вопрос до настоящего времени фактически игнорировался и продолжает игнорироваться, а потому чёткого ответа не имеет.
По мнению автора данной статьи, этим правом является преимущественное или исключительное право владельца здания в течение всего срока существования здания занимать участок, на котором оно расположено на правах аренды. [8]
Это право неотделимо от здания (существует только при существовании здания) и вносит вклад в стоимость прав на здание в размере примерно (или точно) равном праву собственности на земельный участок.
Эта стоимость представляет собой стоимость вклада этого права в рыночную стоимость здания, но не рыночную стоимость права на земельный участок.
Стоимость же прав арендатора застроенного земельного участка, о которых как правило ошибочно идёт речь в оценках, также является стоимость вклада прав арендатора по договору аренды в рыночную стоимость здания и определяется исключительно соотношением договорной и рыночной ставок аренды так, как было указано выше.
В этом свете абсолютно не понятной и даже опасной выглядит норма абз. 2 и 3 ст. 69 «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся» Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
… Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Таким образом, в данном случае имеет место ипотека в силу закона, которая тем не менее подлежит регистрации. [9]
Здесь для сторон сделки опять возникает вопрос об оценке (рыночной стоимости) указанного права аренды, поскольку в силу определения закона именно она является источником удовлетворения прав кредитора (п. 1 ст. 1 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
При этом, как указано выше, право аренды застроенного земельного участка может иметь рыночную стоимость только в ограниченных условиях – когда договорная ставка аренды ниже рыночной. Поэтому указание в виде оценки предмета ипотеки – права аренды застроенного земельного участка — «той стоимости, которая примерно равна рыночной стоимости права собственности», определённой в отчёте об оценке, скорее всего является не относящимся к делу (неотносимым), что делает проблематичным само по себе обременение соответствующего права по причине его неверной оценки.
Кроме этого, отнесение значительной части рыночной стоимости единого объекта недвижимости на право аренды земельного участка значительно и абсолютно необоснованно снижает рыночную стоимость здания, которая включает в себя право обременения земельного участка, о котором речь шла выше.
Насколько известно автору, эта проблема вполне осознана частью банков, которые для регистрации ипотеки права аренды застроенного земельного участка используют номинальную договорную оценку этого права (например, в 100 – 1 000 руб.). Тем не менее, имеет место и иная практика, которая, по мнению автора, основана на нарушении методологии оценки и рискована.
Приведённый выше соображения свидетельствуют о том, что даже в оценке такого широко распространённого объекта оценки можно допустить сразу две ошибки, которые приведут к тому, что отчёт об оценке будет неотносимым, он попросту не будет относиться к делу, т.е. не будет представлять из себя достижение цели оценки по причинам неверного определения оцениваемого права и неверного определения типа оцениваемой стоимости.
Особо следует обратить внимание на то, что в случае, когда оценка производится для цели оспаривания кадастровой стоимости или для цели определения ущерба зданию (например, вследствие пожара и его полного уничтожения), оцениваемым правом должно являться право собственности на здание без учёта вклада права занимать земельный участок.
Правильное описание оцениваемого права в случае, если требуется оценить рыночную стоимость здания на арендуемом земельном участке будет следующее
| Цель оценки | Оцениваемое право |
| Продажа, залог, бухгалтерский и финансовый учёт и т.д. | Право собственности на здание, включая преимущественное или исключительное (указать по факту) право владельца здания в течение всего срока существования здания занимать участок, на котором оно расположено на правах аренды |
| Оспаривание кадастровой стоимости, страхование и равные по смыслу | Право собственности на здание, не включая преимущественное или исключительное (указать по факту) право владельца здания в течение всего срока существования здания занимать участок, на котором оно расположено на правах аренды |
[1] Нейман Е.И., Слуцкий А.А., Бекишев Д.Ю. и др. (2024), Методические основы установления достоверности результата оценки, Информационный бюллетень «Российский оценщик», №1–2[160], https://tmpo.su/nejman-e-i-sluckij-a-a-i-dr-metodicheskie-osnovy-ustanovleniya-dostovernosti-rezultata-ocenki/
[2] Необходимо уточнить, что рассматриваемый случай относится строго к уже построенному зданию. Его не следует распространять на случаи реализации инвестиционно — строительных проектов.
[3] О методе см. Слуцкий А.А. (2024), Доказательственная оценка. Обобщённый модифицированный метод выделения, Банковское кредитование №3, №4.
[4] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2020), Модифицированный метод выделения и обобщённый модифицированный метод выделения. Применение для анализа рынка (3), Теория, методология и практика оценки, 11.02.2020, https://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-primenenie-dlya-analiza-rynka-3/
[5] Barrett W.J. (2016), Value proposition, Valuation Magazine, Mar 22, https://www.thefreelibrary.com/Value+proposition.-a0456479649 , Слуцкий А.А. (2023), Оценка обременений объектов недвижимости, Вопросы оценки, №1, https://tmpo.su/sluckij-a-a-ocenka-obremenenij-obektov-nedvizhimosti/
[6] Appraisal Institute (2022), The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7th ed. The Appraisal Institute, Chicago, Illinois
[7] Пленум ВАС РФ (2005), О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, Постановление от 24.03.2005 № 11, https://1jur.ru/#/document/96/901931202/ZAP2R263R1/
[8] Данная формулировка разработана автором данной статьи совместно с В.А. Шогиным (оценщик, юрист, судебный эксперт). Возможно, в дальнейшем она будет уточнена или изменена без изменения сути. Альтернативно, рассматривалась и была отклонена формулировка «право обременения арендой земельного участка». В продуктивном обсуждении рассматриваемого здесь вопроса участвовали также Е.И. Нейман, П.А. Козин, В.Н. Мягков, Д.Д. Кузнецов, Д.Ю. Бекишев.
[9] Ипотека объекта, расположенного на земельном участке: консультация Управления Росреестра по Алтайскому краю, https://aladm.ru/pic/file/ipoteka_obekta.pdf