В данной статье [1] рассматриваются понятия точности и халатности при оценке. В обзоре представлены предыдущие отечественные и международные исследования по вопросу точности и вариативности оценки, а также анализируется современное законодательство Австралии о халатности при оценке. Рассматривается текущее толкование судами Австралии того, что представляет собой халатность при оценке. Разъясняется обязанность проявлять разумную осторожность, которая является установленным стандартом, которому должны соответствовать все ценности, и обсуждаются меры разумной осторожности. В документе подчеркивается необходимость того, чтобы оценщики демонстрировали компетентность во всех аспектах своей профессиональной деятельности.
ВВЕДЕНИЕ
Как среди специалистов по оценке, так и внутри академических кругов и судебных органов существуют разногласия относительно толкования, применения и даже легитимности диапазонов стоимости, вариаций и связанных с ними концепций. В настоящее время общепризнано, что диапазоны стоимости являются функцией неопределенности, присущей процессу оценки.
Как следствие, считается правильным и уместным, что оценщики могут придерживаться различных мнений относительно стоимости и что они могут отличаться от фактической цены продажи.
Такие подтверждения, по сути, обеспечивают квази-легитимацию неточности оценки, при которой неточность определения стоимости считается нормальной функцией неопределенности, присущей процессу оценки.
Однако эти признания и их последствия с точки зрения точности оценки и вариативности представляют собой весьма реальные и значительные проблемы для специалистов по оценке. В то время как рынок не ожидает и не требует точного однозначного определения стоимости, клиенты обоснованно ожидают, что оцененная рыночная стоимость является надежным показателем рыночной цены. Таким образом, принимая наличие диапазонов стоимости как неотъемлемую особенность системы оценки, необходимо признать, что такие диапазоны должны соответствовать определенности, достижимой при проведении оценки
Исторически сложилось так, что во многих юрисдикциях общего права диапазоны оценки рассматривались как один из ключевых факторов, определяющих халатность при оценке. Однако во многих исследованиях точности и вариативности оценки делается вывод о том, что эти показатели не обеспечивают адекватного или надлежащего способа оценки халатности при оценке. В недавних судебных делах все больше внимания уделяется оценке обязанности проявлять разумную осмотрительность как ключевому фактору халатности при оценке. Авторы поддерживают изменение акцента, но считают, что концепция разумной осмотрительности требует дальнейшего уточнения.
В данной статье рассматриваются концепции и стандарты точности и вариативности оценки, а также диапазонов стоимости. Рассматривается вопрос о том, существует ли прямая связь между стандартами точности и халатной практикой.
Первоначально представлен обзор предыдущих исследований, в которых рассматривается текущая ситуация в отношении точности и вариативности оценки.
После этого недавнее решение австралийского суда используется в качестве примера для описания того, как суд оценил обязанность оценщиков проявлять разумную осторожность.
Наконец, приводятся комментарии относительно применимости диапазонов стоимости и стандартов, требуемых для оценки точности оценки.
На данном этапе целесообразно сначала рассмотреть вопросы определения, прежде чем переходить к дальнейшим действиям.
Термины «точность», «неопределенность», «ошибка», «диапазон» и «вариация», применяемые в данной статье применительно к практике оценки, определены ниже:
- Точность оценки — это показатель разницы между определением стоимости или группой определений стоимости по отношению к цене последующей продажи. (Следует отметить, что, в общих чертах, точность может быть измерена с использованием косвенных показателей для цены реализованной сделки).
- Вариативность (вариация) оценки — это показатель разницы между определениями стоимости, предоставленными разными оценщиками.
- Неопределенность оценки — это невозможность определить однозначную конечную стоимость из-за неопределенных и часто субъективных допущений, выводов и мнений, присущих процессу оценки и являющихся неотъемлемой его частью.
- Ошибка оценки — это ошибка, допущенная при расчете оценочной стоимости. Однако она не относится к самой оценке. Ошибка может повлиять на любой из компонентов оценки, от принятия инструкций до составления отчетности. Такие ошибки могут, например, возникнуть в результате использования и/или применения ошибочных данных, неподходящих подходов, неверных методологий или необоснованных суждений.
- Диапазон стоимости — это разница между оценками и указанным правильным значением (либо оценочным, либо основанным на сделке), или оценка оценщиком вероятного диапазона результирующих значений.
ОБЗОР ПРЕДЫДУЩИХ ИССЛЕДОВАНИЙ
Целью данного раздела является обзор выборки из основной литературы, в которой предлагается количественный анализ эффективности оценщиков как во внутригрупповом, так и в транзакционном контексте.
Литература сгруппирована по двум основным областям исследований:
1) точность оценки; и
2) вариативность оценки.
Первая из них связана с оценкой стоимости по отношению к ценам последующей реализации [2], а вторая фокусируется на анализе «оценка стоимости в сравнении с оценкой стоимости».
Эти две области, хотя и разделены и отличны друг от друга, тем не менее тесно связаны, и одна из них служит основой для другой. Ниже подробно описаны основные исследования, посвященные этим темам, и обобщены их результаты. Все рассмотренные материалы получены в Соединенном Королевстве (СК), если не указано иное.
Точность оценки
В литературе по точности оценки рассматривается взаимосвязь между оценками (применяемыми в данном контексте для обозначения мнений о стоимости) и ценами сделок, реализовавшихся впоследствии.
Подходящей отправной точкой для обзора литературы в этой области является Mallinson Report (1994a, 1994Ь), в котором предлагаются комментарии по вопросу неопределенности оценки.
Этот документ, среди прочего, служит как для содействия, так и для стимулирования дискуссии о точности оценки и, тем самым, в значительной степени стимулирует последующее внимание к этому вопросу со стороны академического сообщества. В отчете утверждается, что все оценки в той или иной степени являются неопределенными.
Mallinson считает, что оценки, по сути, представляют собой выражение экспертного мнения, и поэтому оценщики, рассматривая один и тот же объект недвижимости, могут обоснованно и уместно расходиться в оценочных выводах, к которым они приходят. именно таким образом проявляется неопределенность, поскольку не существует единой «идеально правильной стоимости для данного участка земли» [3].
Далее в отчете отмечается, что, хотя все оценки стоимости сопряжены с некоторой степенью неопределенности, они должны быть в разумных пределах достоверности. Brown, Matysiak, and Shepherd (1998) утверждают, что на рынке широко распространено мнение о том, что индивидуальные оценки будут сопровождаться определенной степенью неопределенности, и что это привело к широко распространенному (хотя, по-видимому, произвольно установленному) мнению о том, что оценщики способны оценить стоимость в пределах 5 — 10% от рыночной стоимости или цены.
Одно из первых исследований, в котором рассматривалась взаимосвязь между оценками и ценами продаж, было проведено Brown (1985).
При оценке точности оценки результаты отчета подтвердили предположение о том, что оценки служат хорошим показателем рыночных цен/стоимостей. Используя выборку из 29 объектов коммерческой недвижимости, Brown сравнил их оценочную стоимость с фактическими ценами продаж, полученными впоследствии, и обнаружил, что существует высокая степень соответствия между оценкой и ценой. Полученный R-квадрат, равный 0,99, показал, что 99% оценок были основаны на цене продажи, что свидетельствует о достижении высокого уровня точности оценки.
В последующем исследовании точности оценки, проведенном Drivers Jonas and Investment Property Databank (IPD) (1988), рассматривался этот вопрос с использованием методологии, основанной на регрессии, аналогичной той, что использовалась Brown.
Исследование включало выборку из почти 1 450 объектов коммерческой недвижимости, для которых была доступна цена продажи в период с 1982 по 1988 год, и было проведено как минимум две оценки в течение 24 месяцев, предшествовавших продаже.
В результате анализа был получен R-квадрат, равный 0,93, что свидетельствует о высоком уровне соответствия между оценками и ценой продажи. Результаты были очень похожи на те, что были получены Brown. Это сильное соответствие еще раз указывает на высокий уровень точности оценки. Кроме того, исследование Drivers Jonas/IPD также показало, что проведенные оценки имели консервативный уклон.
Первоначальное исследование Drivers Jonas / IPD впоследствии регулярно обновлялось, и его направленность была расширена с учетом таких вопросов, как отраслевая точность.
Пятая публикация в серии была выпущена в апреле 2000 года, в которой период исследования продлен до декабря 1998 года и проанализировано почти 10 000 транзакций.
Последние результаты, обобщенные в Таблице 1 ниже, показывают, что в 1998 году 84% оценочных стоимостей находились в пределах плюс-минус 20% от фактической цены продажи, в то время как 63% находились в пределах 10%.
Таблица 1: Краткое изложение результатов исследования Drivers Jonas / lPD (2000)
| Процентное отклонение от цены продажи (±) | Процент оценок, Попадающих В Каждый Диапазон Точности | ||
| 1998 | 1991-1998 | Полный период изучения 1983-1998 | |
| < 10% | 63% | 60% | 53% |
| < 20% | 84% | 83% | 77% |
Цифры за весь исследуемый период, 1983-1998 гг., несколько ниже: 77% оценок находились в пределах плюс-минус 20% от цены продажи, а 53% — по 10% в обе стороны от цены.
Результаты показывают, что за период исследования, особенно с 1991 года, был достигнут относительно высокий уровень точности. Результаты за восьмилетний период, начиная с 1991 года, показывают, что в среднем почти 60% всех оценок находились в пределах плюс-минус 10% от реализованной цены продажи, а 83% были сделаны в пределах 20%.
Однако методологии, основанные на регрессии, использованные Brown (1985) и Jonas (1988), были впоследствии оспорены.
Lizieri and Venmore-Rowland (1991) подвергли сомнению достоверность статистического анализа, проведенного в этих регрессионных исследованиях, и, следовательно, достоверность полученных результатов.
Они предположили, что использование групп выборок, содержащих экстремальные значения, могло привести к гетероскедастичности и, таким образом, к смещению. из-за отсутствия информации о статистических тестах, проведенных Brown и IPD/Drivers Jonas в своих исследованиях, статистическая достоверность их выводов остается неопределенной. Кроме того, статистическая достоверность исследования Brown также может быть поставлена под сомнение, учитывая небольшой размер выборки, использованной в исследовании.
Matysiak and Wang (1995) подвергли более широкой критике существующие исследования точности оценки, утверждая, что исследования, рассматривающие соответствие между оценками и ценами, никогда не могут быть окончательными по своей природе.
Они предложили вместо этого рассмотреть, в частности, вопрос о поведении оценщиков в ответ на изменения на рынке с течением времени. Хотя их исследование было направлено, в первую очередь, на изучение деятельности оценщиков в различных рыночных условиях, оно также позволило получить информацию, касающуюся более широкого вопроса точности оценки.
Была использована выборка из 317 объектов коммерческой недвижимости, проданных в период 1973-1991 годов, оценка которых была проведена за 3-6 месяцев до продажи.
Анализ этих данных показал, что вероятность проведения оценки в пределах плюс-минус 10% от цены продажи составляет приблизительно 30%, в пределах плюс-минус 15% — 55%, а в пределах плюс-минус 20% — 70%.
Таблица 2: Краткое изложение выводов Matysiak and Wang (1995)
| Процентное отклонение от цены продажи (±) | Процентное соотношение оценок в пределах каждого диапазона точности |
| < 10% | 30% |
| < 15% | 55% |
| < 20% | 70% |
| Средняя абсолютная разница | 17% |
Авторы исследования Drivers Jonas/IPD (2000) приводят более благоприятные оценки, чем Matysiak and Wang, предполагая, что существует 53%-ная вероятность того, что оценщик оценит стоимость в пределах 10% в обе стороны от согласованной впоследствии цены продажи.
Кроме того, при рассмотрении точности оценки в различных рыночных условиях результаты, о которых сообщили Matysiak and Wang, показали, что оценщики склонны недооценивать недвижимость на бычьем рынке и переоценивать на медвежьем, что приводит к сглаживающему эффекту.
Эта закономерность была недавно подтверждена в австралийском исследовании, проведенном Newell and Кishore (1998).
Из 317 объектов недвижимости, оцененных в ходе исследования Matysiak and Wang, 177 были признаны недооцененными по отношению к цене продажи в среднем чуть более чем на 21%, в то время как 134 были признаны переоцененными в среднем на 11,5%.
Более позднее исследование, проведенное в аналогичном Matysiak and Wang направлении, было проведено Blundell and Ward (1997).
Они использовали ту же базу данных, но при этом была выявлена более крупная выборочная группа из 747 объектов недвижимости, цены продажи которых были доступны за период 1974 — 1990 годов и оценки которых были получены за 3-6 месяцев до продажи. Результаты исследования показали, что примерно 80% оценок находились в пределах плюс-минус 20% от цены продажи, и только 35% — в пределах плюс-минус 10% от цены продажи. Результаты несколько выше, чем у Matysiak and Wang, особенно на уровне 20%.
Кроме того, исследование Blundell and Ward вновь выявило наличие консервативного уклона в оценках.
Сравнение между двумя предыдущими исследованиями и исследованиями Drivers Jonas/IDP и Brown проблематично.
В последнем исследовании были выбраны случаи, когда оценка стоимости проводилась в течение трех-шести месяцев до даты продажи, что позволило получить значительно меньший временной лаг, чем в предыдущих исследованиях. Отрицательная зависимость между продолжительностью временного запаздывания и достигнутым уровнем точности затрудняет прямое сравнение результатов исследований.
Аналогичным образом, различия, наблюдаемые в периодах исследования, проведенных исследователями с интервалами от пяти до 19 лет, создают дополнительную проблему сопоставимости, учитывая, что можно было бы ожидать, что уменьшение вариации будет связано с более длительными периодами времени.
Попыткам провести прямые сравнения также препятствует свежесть или отсутствие таковой в используемых наборах данных.
Только в исследовании Drivers Jonas / IDP рассматриваются записи, сделанные после начала 1990-х годов, и этот момент приобретает большое значение, учитывая, что именно с этого периода по 1998 год их исследование показало, что точность была на самом высоком уровне.
Кроме того, вопросы относительно достоверности результатов оценки точности оценки, в свете многочисленных критических замечаний, высказанных в адрес исследования в отношении методологической обоснованности, потенциальной специфичности выборки и связанных с этим вопросов, по-прежнему остаются в значительной степени без ответа. Соответственно, при интерпретации результатов, полученных в результате этих исследований, необходимо соблюдать разумную осмотрительность.
Blundell and Ward (1997) попытались устранить один из основных недостатков, выявленных в ходе исследований точности оценки, а именно присущий им «временной лаг», путем корректировки данных с учетом последующих изменений на рынке. Они признали недостатки относительно грубого подхода к корректировке, примененного в исследовании, отметив, что он не смог отразить различия в изменениях на рынке по географическому признаку. Тем не менее, результаты заслуживают рассмотрения, если относиться к ним с надлежащей степенью осторожности.
Анализ скорректированных данных по-прежнему показал, что цены продажи в среднем были выше соответствующих оценок, и показатель в районе 3% был повышен. Далее было высказано предположение, что 85% оценок будут находиться в пределах плюс-минус 20% от цены продажи и что только 55% будут находиться в пределах 10% от цены продажи. Таким образом, как и ожидалось, наблюдается некоторое улучшение общего уровня достигнутой точности по сравнению с тем, который был получен в результате анализа, проведенного на основе нескорректированных данных.
Parker (1998) дает некоторое представление о проблеме точности оценки в австралийском контексте.
Выборка, использованная в исследовании, состояла из небольшой группы объектов недвижимости, которые были выставлены на продажу на открытом рынке без проведения тендера.
Объекты недвижимости были оценены независимо друг от друга на дату закрытия тендера.
Каждому оценщику были предоставлены идентичные инструкции, а также набор данных, содержащий полную информацию об объектах, и взималась обычная рыночная плата за проведение оценки.
Кроме того, портфолио содержало семь стандартных (т.е. не являющихся чем-то особенным или необычным) объектов промышленной, офисной и торгово-инвестиционной недвижимости. Принятая методология была примечательна тем, что позволила преодолеть многие ограничения и проблемы, присущие предыдущим исследованиям в этой области. Не в последнюю очередь среди них было отсутствие каких-либо временных задержек при одновременном проведении сделок купли-продажи и оценки стоимости.
Результаты, представленные в Таблице 3 ниже, показали, что общее среднее абсолютное отклонение составило 7,7%, в то время как общее среднее отклонение составило -3,2% (что указывает на то, что оценки были выше цены продажи).
Таблица 3: Краткое изложение выводов Parker (1998)
| Процентное отклонение от цены продажи (±) | Процент оценок в пределах каждого диапазона точности |
| <5% | 15% |
| < 10% | 85% |
| < 15% | 100% |
| Средняя абсолютная разница | 7.7% |
В отраслевом разрезе меньшая вариация и, следовательно, более высокая точность были отмечены в сфере торговой недвижимости (средняя дисперсия -2,6%), за которой следуют коммерческая недвижимость (средняя дисперсия — 4,1%) и промышленная недвижимость (средняя дисперсия -8,5%).
По отдельным объектам недвижимости разница варьировалась от минимума в 1,6% до максимума в 14,3%.
Кроме того, было установлено, что 15% оценочных стоимостей объекта находились в пределах 5% по обе стороны от цены продажи, 85% — в пределах 10%, и все оценки находились в пределах плюс-минус 15% от цены продажи.
Полученные результаты, по-видимому, выгодно отличаются от результатов исследований, проведенных в Великобритании, рассмотренных выше, при этом уровень точности, указанный в исследовании Parker, значительно выше, чем обычно наблюдается в результатах, полученных в Великобритании. Однако, как отмечалось ранее, прямая сопоставимость является проблематичной, и поэтому при интерпретации результатов необходима определенная осторожность.
В ходе дальнейшего исследования, проведенного Newell and Кishore в Австралии (1998), цены продажи были сопоставлены с оценками 101 офисной недвижимости и 117 объектов розничной торговли в районе Сиднея за период с 1987 по 1996 год. В исследовании использовалась методология, основанная на регрессии, аналогичная, хотя и более сложная по своей природе, методологии, описанной в работах Brown (1985) и Drivers Jonas / IPD (1988 и обновления).
Остается неясным, избежит ли это исследование критики, высказанной в адрес вышеупомянутого исследования Lizieri and Venmore-Rowland (1991). Опять же, как и в случае с анализом Brown и Drivers Jonas / IPD, исследование Newell and Кishore не содержит исчерпывающих сведений о статистических тестах, используемых при оценке данных.
Таким образом, в отсутствие такой информации вопрос о достоверности проведенного статистического анализа остается нерешенным. Тем не менее, полученные результаты дают некоторые доказательства точности оценок в австралийском контексте.
Анализ, результаты которого представлены в Таблице 4 ниже, показал, что 65% оцененных активов находились в пределах плюс-минус 10% от цены продажи, а 91% — в пределах плюс-минус 20% от цены продажи. Результаты снова выгодно отличаются от тех, которые обычно наблюдаются в исследованиях, проведенных в Великобритании.
Таблица 4: Краткое изложение выводов Newell and Кishore (1998)
| Процентное отклонение от цены продажи (±) | Процент оценок в пределах каждого диапазона точности |
| < 10% | 65% |
| <20% | 91% |
| < 15% | 100% |
| Средняя абсолютная разница | 9% |
| Средняя абсолютная разница после корректировки на временную задержку | 5% |
При рассмотрении общей средней абсолютной вариации в исследовании Newell and Кishore была определена цифра, составляющая приблизительно 9%. Это похоже на цифры, представленные в ряде американских исследований.
Например, Coles, Guilkey и Miles (1986, цитируется в Parker, 1999) дали оценку отклонения в 9,5%; Miles, Guilkey, Webb и Hunter (1991) сообщают, что среднее абсолютное отклонение между оценкой и ценой продажи недвижимости в базе данных NCREIF составляет около 1-7%; и о 11% сообщил Webb (1994), цитируется в Newell and Кishore, 1998).
Однако результаты, полученные в исследовании Newell and Кishore, снова значительно ниже среднего (абсолютного) уровня вариации, о котором сообщалось в исследованиях, проведенных в Великобритании. Newell and Кishore также рассчитали среднюю абсолютную процентную разницу между ценой продажи и оценкой после корректировки с учетом временного лага, в результате чего была получена цифра в 5%. Проведенный анализ также подтвердил Matysiak and Wang, а статистические данные вновь свидетельствуют о том, что оценщики склонны недооценивать недвижимость на бычьем рынке и переоценивать ее на медвежьем.
Подводя итог, можно сказать, что в текущем исследовании наблюдается почти тревожный уровень вариаций, согласно которому где-то от 30% (Matysiak and Wang, 1995) до 63% (Drivers Jonas / lPD, 2000) оценок в Великобритании могут находиться в пределах 10% в обе стороны от согласованных впоследствии значений цена продажи.
В австралийском контексте более приемлемым представляется диапазон от 65% (Newell and K1shore, 1998) до 85% (Parker, 1998).
Хотя это может свидетельствовать о достижении более высокого уровня точности в Австралии, любой такой вывод казался бы преждевременным, учитывая наличие только двух австралийских исследований (в одном из которых рассматривалось всего семь оценок).
В целом, диапазон результатов, представленных в исследованиях, явно не подтверждает широко распространенное мнение о том, что оценщики склонны оценивать стоимость в пределах 5-10% от рыночной стоимости/цены (Brown, et al., 1998).
Казалось бы, это исследование поднимает больше вопросов, чем решает. Ответы относительно общепринятого уровня точности оценки, достигаемого на практике, остаются призрачными.
Однако, несмотря на значительные расхождения в результатах исследований точности оценки, они единодушно указывают на наличие значительной доли оценок, превышающих диапазон в 10% по обе стороны от цены продажи. В каждом конкретном случае количество оценок, попадающих в этот диапазон, увеличивается по мере расширения диапазона, но даже при уровне в 20% многие исследования по-прежнему указывают на наличие оценок, выходящих за пределы этого диапазона. Литература свидетельствует о том, что оценки по своей сути являются неточными, но для выживания профессии эта неточность должна иметь определенные границы.
Вариативность оценок
В то время как в большинстве существующих исследований рассматривается вопрос точности оценки, в статье Hager and Lord 1985 года, которая послужила толчком для большей части последующих работ, связанных с точностью, рассматривались вариации оценки (оценка в сравнении с оценкой).
Отчет, хотя и был посвящен в основном обзору рынка инвестиций в недвижимость, содержал небольшой раздел, посвященный диапазону стоимостей, получаемых при оценке стоимости одного и того же объекта группой оценщиков.
Для целей исследования всем оценщикам были даны одинаковые инструкции, и были выбраны два объекта недвижимости, подлежащих оценке: офисная недвижимость, сдаваемая в аренду, и розничный магазин.
Ожидалось, что разброс результирующих значений оценки составит примерно 5% плюс-минус контрольное значение, определенные экспертом-оценщиком.
Согласно полученным данным о стоимости офисной недвижимости, краткое изложение которых приведено в Таблице 5 ниже, 40% участников выборочной группы представили оценки, которые находятся в пределах 5% от контрольной стоимости, а 90% оценщиков представили данные в пределах 10% от контрольной.
Таблица 5: Краткое изложение выводов Hager and Lord (1985)
| Процентное отклонение от среднего значения | Процент оценок в пределах каждого диапазона изменений | |
| Арендуемая офисная недвижимость | Торговое помещение | |
| <5% | 40% | 50% |
| < 10% | 90% | 80% |
| <20% | 100% | 90% |
В представленных оценках торговых помещений 50% стоимости, по мнению оценщиков, находилось в пределах 5% от контрольной стоимости, а 80% — в пределах 10% от контрольной стоимости.
Из десяти оценок, проведенных по каждому из двух объектов недвижимости, все, кроме одной в пределах 20% от контрольного значения. Однако исследование подверглось критике из-за ограниченной выборки как объектов недвижимости, так и привлеченных оценщиков (Brown, 1985). Учитывая ограниченность исследования, нельзя сделать однозначных выводов, но отмеченные различия в оценках, несомненно, вызывают вопросы, поскольку большое количество оценок выходит за пределы целевого диапазона в 5%. Очевидно, что это означает, что оценщики могут не выполнить свои обязанности по точному определению рыночной стоимости, что приводит к более высокому уровню вариаций, что предполагает наличие более высоких уровней неточности.
Последующее исследование, посвященное этому вопросу, было проведено Adair, Hutchison, MacGregor, McGreal, and Nanthakumaran в 1996 году.
Они также рассмотрели вопрос о различиях в оценке на рынке коммерческой недвижимости Великобритании.
Выявленные недостатки в исследовании Hager and Lord 1985 года были устранены за счет использования значительно большей выборки объектов недвижимости и оценщиков.
Выборка включала гипотетическую торговую, офисную и промышленную недвижимость в 14 основных центрах по всей Великобритании.
Для каждого из 14 центров пять оценщиков из местных фирм и пять из национальных фирм должны были провести оценку гипотетических объектов недвижимости в реальных местах.
Однако несмотря на то, что все оценщики, с которыми мы связались, дали предварительное согласие на участие в исследовании, процент откликов составил всего 56%, что составило 446 оценок. Это привело к неравномерному размеру выборки, и поэтому к результатам, касающимся различий в вариациях, наблюдаемых между местными и национальными фирмами, а также в разбивке по городским районам, следует относиться с некоторой осторожностью.
Кроме того, оценки проводились на гипотетических объектах недвижимости (хотя использовались реальные местоположения), и участникам исследования не платили за завершение их оценки, что заставило некоторых усомниться в качестве представленных оценок (Brown, 1998).
Результирующие изменения, о которых сообщалось в исследовании, могут, в частности, быть результатом действия этих факторов. Тем не менее, результаты заслуживают рассмотрения.
Общие результаты, представленные Adair et аl., указывают на наличие большой вариативности, при этом только 61% всех оценок, проведенных для объектов, сдаваемых в аренду, находятся в пределах 10% от среднего значения оценок, а 85% — в пределах 20% от среднего значения.
Более низкий уровень вариации был отмечен при оценках реверсионных объектов: 69% оценок находились в пределах 10% от среднего значения, а более 90% оценок находились в пределах 20% от среднего значения.
Общее абсолютное среднее отклонение, наблюдаемое в выборке, составило 9,53%, при этом показатель в 8,48% для реверсионных объектов недвижимости и более высокий показатель в 10,5% для объектов недвижимости, сдаваемых в аренду.
Краткое изложение результатов приведено в Таблице 6 ниже.
Таblе 6: Summary of Adair et аl. (1996) findings
| Процентное отклонение от среднего значения | Процент оценок в пределах каждого диапазона изменений | |
| Объекты, сдаваемые в аренду | Реверсионные объекты | |
| < 10% | 61% | 69% |
| <20% | 85% | 90% |
| Среднее абсолютное изменение | 10.5% | 8.48% |
В отраслевом разрезе арендуемые розничные торговые объекты показали наименьшую общую вариацию, за ней последовали офисы и промышленная недвижимость.
При оценках реверсионных объектов были отмечены более низкие уровни вариации, при этом в результатах между тремя секторами наблюдалась лишь номинальная разница.
Полученные результаты, как правило, подтверждают результаты более раннего исследования Hager and Lord. Диапазон стоимостей, представленных в исследовании, явно не подтверждает широко распространенное мнение о том, что оценщики способны оценивать в пределах 5 — 10% от среднего значения (Brown et al., 1998).
Дальнейшее исследование в этой области было предпринято Brown et al. (1998), направленное на устранение многих предполагаемых недостатков, выявленных в вышеупомянутых подробных исследованиях.
Исследователи подошли к проблеме вариации с другой точки зрения, перейдя от предварительных исследований, проведенных ранее, к последующему анализу неопределенности, проявляющейся в диапазонах значений, в средних оценках.
Опять же, в исследовании рассматривались три сектора (розничная торговля, офисный сектор и промышленность).
Были использованы записи о недвижимости, охватывающие период с 1980 по 1995 год, к которым была применена процедура предварительного бутстрепа. Таким образом, в отличие от предыдущих исследований, результаты не были привязаны к конкретной выборке и не были привязаны к конкретной дате оценки. Кроме того, этот подход по своей сути учитывал влияние изменений на рынке с течением времени.
Brown et al. обнаружили, что у оценщиков есть примерно 10%-ная вероятность получения оценок, которые находятся в пределах 5% от среднего значения оценок, и примерно 20%-ная вероятность, если диапазон увеличен до 10% от среднего значения. Полученные результаты указывают на то, что неопределенность, присущая оценке, значительно выше, чем считалось ранее.
Brown et al. далее был сделан вывод о том, что неопределенность, приводящая к вариативности в оценке, является неотъемлемым компонентом оценки и нормальной функцией активного рынка, на котором оценщики придерживаются различных взглядов на факторы, влияющие на стоимость, и, следовательно, различных взглядов на саму стоимость. В отчете делается вывод о том, что озабоченность должна быть вызвана не неопределенностью оценки, а скорее тем, что внимание должно быть сосредоточено на ошибках оценки.
Проблема вариативности оценки была дополнительно рассмотрена Crosby, Layers и Murdoch (1998a), в которой был проведен дальнейший анализ данных, собранных Morgan (1993, цитируется в Crosby et al., 1998a).
Набор данных содержал 120 объектов торговой, офисной и промышленной недвижимости, для которых были проведены две профессиональные оценки. В ходе анализа были рассмотрены парные оценки, одна из которых была предоставлена одной фирмой, а вторая — одной из четырех фирм. Затем была определена разница между оценками (а не разница между оценками и их средним значением, как было показано в предыдущем исследовании).
Было определено, что среднее общее отклонение составляет порядка 8,6%.
Более 40% оценок находились в пределах 5% по обе стороны друг от друга, более 65% — в пределах 10%, а 90% — в пределах 20%.
Было установлено, что средняя абсолютная вариация была самой низкой для торговой недвижимости, за которой вплотную следовала офисная недвижимость.
В нескольких недавних американских исследованиях также рассматривался, хотя и не всегда в качестве основного направления, вопрос вариативности оценки.
Исследование, проведенное Diaz and Wolverton (1998), было сосредоточено на оценке степени влияния на оценщиков ранее проведенных ими оценок; гипотеза заключалась в том, что оценщики будут опираться на свои предыдущие оценки стоимости и, таким образом, ненадлежащим образом влиять на эту цифру при проведении последующей переоценки. Несмотря на то, что исследование было разработано для рассмотрения вопроса о привязке, ведущей к сглаживанию оценки, оно по умолчанию также предназначено для решения проблемы вариативности оценки.
Авторы предложили провести три серии оценок одной и той же гипотетической недвижимости в Атланте в течение 12 месяцев, начиная с апреля 1995 года.
Выборочная группа оценщиков провела оценку объекта, и восемь месяцев спустя им было предложено провести переоценку объекта в свете конкретных изменений в собственности и на рынке.
Diaz and Wolverton также получили контрольные оценки от независимой выборки оценщиков. Затем были проанализированы 46 полученных оценок, чтобы оценить различия, наблюдаемые в результатах.
Они обнаружили очень низкий уровень вариации, при этом абсолютная средняя вариация составляла от 3,74% до 5,31% в трех наборах оценок. Почти 70% полученных оценок находились в пределах 5% от среднего значения по каждому набору оценок, и только 6,5% оценок отклонялись от среднего более чем на 10%. Что касается вопроса сглаживания оценки, который был основным направлением исследования, то полученные данные ясно указывают на наличие привязки, когда оценщики не в состоянии внести достаточные коррективы в свои предыдущие определения стоимости при проведении последующих переоценок того же объекта недвижимости.
Вариативность оценки была рассмотрена в австралийском контексте Daniels (1983, цитируется в Rossini, 1999).
В небольшом исследовании, проведенном в Южной Австралии, рассматривался этот вопрос применительно к жилой недвижимости.
Два отдельно стоящих жилых дома, один из которых является «типичным» объектом недвижимости средней стоимости, расположенным в «типичном» пригороде, а другой, более сложный для оценки, представляет собой большой дом в пригороде повышенной комфортности, были оценены 18 оценщиками в один и тот же день.
Таблица 7: Краткое изложение выводов Daniels (1983)
| Процентное отклонение от среднего значения | Процент оценок в пределах каждого диапазона изменений | |
| «Простой» объект | «Сложный» объект | |
| <5% | 50% | 39% |
| < 10% | 95% | 50% |
| < 15% | 100% | 95% |
| Среднее абсолютное изменение | 5.3% | 8.9% |
Определенная средняя абсолютная погрешность составила 5,3% для «простого» объекта и 8,9% для более «сложного» объекта.
Кроме того, для «простого» объекта недвижимости результаты, представленные выше, показали, что 50% оценок находятся в пределах плюс-минус 5% от среднего значения оценок, 95% — в пределах 10%, а 100% — в пределах 15%.
Результаты, полученные для «сложного» объекта недвижимости, были несколько выше: 39% оценок находились в пределах 5% по обе стороны от среднего значения, 50% оказались в пределах 10%, а 95% — в пределах 15% от среднего значения.
Несмотря на то, что из такого ограниченного исследования нельзя сделать однозначных выводов, и следует отметить, что для простых оценок стоимости жилья можно было бы ожидать меньшего уровня дисперсии, полученные результаты являются благоприятными по сравнению с результатами, которые обычно наблюдаются в исследованиях, особенно в Великобритании.
Таким образом, неофициальные данные, представленные Hager and Lord (1985), указывают на то, что 85% рассмотренных оценок находились в пределах 10% от контрольной оценки, и только 5% оценок выходили за пределы 20%.
Исследование, проведенное Adair et al. (1996), дает более консервативные цифры: 65% проанализированных оценок оказались в пределах 10% от среднего значения оценок, и только 10% выходят за пределы 20%.
Результаты, о которых сообщили Adair et al. впоследствии были подтверждены Crosby et аl. (1998a, 1998Ь).
Напротив, Brown et al. (1998) приводят оценки, значительно ниже тех, которые были представлены в вышеупомянутых подробных исследованиях, предполагая, что у оценщиков есть только 20%-ная вероятность получения оценок, которые находятся в пределах 10% от среднего значения.
Небольшое австралийское исследование, проведенное в этой области, показало более благоприятные результаты: 95% полученных оценок оказались в пределах плюс-минус 10% от среднего значения.
Однако эти результаты следует интерпретировать с некоторой осторожностью, учитывая небольшой размер используемой выборки. Тем не менее, австралийские результаты, по-видимому, выгодно отличаются от тех, о которых обычно сообщается в исследованиях, проведенных в Великобритании, и более тесно согласуются с выводами, полученными в ходе рассмотренных американских исследований. Однако, опять же, как и в случае с исследованиями точности оценки, несоответствие, присутствующее в исследованиях вариаций оценки, не позволяет сделать однозначные выводы.
Несмотря на то, что исследование точности оценки не имеет прямого отношения к оценке разумной осторожности, Crosby et аl. (1998а) отмечают, что некоторые аналитики использовали исследования в этой области, чтобы прокомментировать степень вариативности оценки.
Более непосредственное значение имеет исследование вариативности оценки, которое позволяет получить некоторое представление о концепции допустимой погрешности (как она формализована в случаях халатности при оценке).
Нынешнее применение концепции допустимой погрешности предполагает, что оценка, предположительно произведенная по халатности, рассматривается на основе показаний свидетеля-эксперта (или свидетелей), которые консультируют суд как относительно «правильной» стоимости, так и относительно допустимой погрешности (размера диапазона, в пределах которого может находиться приемлемая стоимость).
АВСТРАЛИЙСКОЕ ТЕМАТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ: Myer Centre
Рассмотрев предыдущие исследования в области точности и вариативности оценки, теперь обратим внимание на текущее толкование халатности при оценке в австралийских судах.
В Австралии недавно было возбуждено несколько дел, связанных с точностью оценки и небрежностью, в частности:
- Interchase Corporation Ltd v ACN 010087573 Pty Ltd and Others (2000) QSC 013,
- Oz Finance Pty Ltd v Л.,W (Queensland) Pty Ltd No. 1180/95,
- I & L Securities Pty Ltd v Lamberts Australia Pty Ltd No. 4846/97,
- Hann Nominees v National Australia Bank Ltd, FCA, 2000, 454.
Дело Interchase (обычно называемое делом Myer Centre) используется в качестве тематического исследования как из-за широты охватываемых им вопросов оценки, так и из-за детального характера вынесенного судебного решения. однако следует подчеркнуть, что данный случай не является уникальным и при его отборе не следует исходить из какого-либо мнения авторов относительно обоснованности или отсутствия таковой в судебном решении.
Interchase Corporation Ltd v ACN 010087573 Pty Ltd and Others (2000) QSC 013
Это решение Верховного суда Квинсленда касается оценки стоимости Myer Centre в Брисбене после завершения строительства в мае 1988 года. Решение Верховного суда было обжаловано в Апелляционном суде, и решение Апелляционного суда от 25 мая 2001 года подтвердило решение Верховного суда.
Myer Centre — это семиэтажный торговый комплекс в центральном деловом районе Брисбена, Квинсленд, который включает в себя четыре уровня магазинов, а также кинокомплекс, рестораны, таверны, развлекательную зону и просторную парковку.
Два оценщика (которых следует называть оценщиками А и В) оценили Myer Centre в 1988 году в 500 миллионов долларов и 490 миллионов долларов соответственно (оценщики, упомянутые в этом решении, будут указаны буквами алфавита, поскольку их имена не имеют значения).
Впоследствии (в конце девяностых годов) три других оценщика (С, D & E) оценили имущество по состоянию на ту же дату 1988 года. Последующие оценки проводились с учетом ретроспективного анализа и достижений в области методов оценки, достигнутых за предыдущее десятилетие.
Выводы судьи Уайта по этому делу имеют огромное значение для оценочной профессии.
Перед началом слушания оценщик А признал свою ответственность и заключил соглашение с истцом. Отчет оценщика и процесс оценки были тщательно изучены, и судья обнаружил ошибки в методологии, данных и анализе, которые использовались. Ниже приводится краткое изложение комментариев судьи Уайта по каждому из этих вопросов:
1. Методология оценки
Судья Уайт прокомментировал это так::
… из отчета об оценке (оценщика Б) неясно, какие методы он использовал при решении задачи. На странице 49 своего отчета он заявляет:
Исходя из нашего опыта как продажи, так и оценки недвижимости на современном рынке недвижимости, мы считаем, что максимальная цена для «объектов розничной инвестиционной недвижимости» определяется капитализацией соответствующего чистого дохода.
На стр.46 он приводит доходность пяти сопоставимых продаж. На странице 48, придя к выводу, что сопоставимых продаж не было, он заявил:
В отсутствие надежных сопоставимых рыночных данных мы предпочитаем использовать анализ IRR будущих доходов в качестве основы для оценки, приведенной в настоящем документе. (стр 87)
Дополнительные комментарии судьи Уайта по методологии:
Экспертами-оценщиками, которые подготовили отчеты и предоставили подробные свидетельства о практике оценщиков в 1988 году, были (Оценщики С, D & E) …
Различия между их оценками заключаются в деталях и, хотя они существенны для окончательной оценки, тем не менее, позволяют использовать общий подход. Их методология существенно отличалась от методологии (Оценщика В).
Оценщики согласились с тем, что основным методом оценки, который следует использовать при оценке доходной инвестиционной недвижимости, такой как Myer Centre в 1988 году, была капитализация устойчивого дохода.
В 1988 году существовали альтернативные методы, которые, как правило, использовались для проверки метода капитализации прибыли.
Они включали определение стоимости квадратного метра чистой площади, пригодной для сдачи в аренду, которую затем можно было легко сравнить с аналогичной недвижимостью; анализ будущих денежных потоков для определения по принятому значению удовлетворительной внутренней нормы доходности (IRR) и оценка методом суммирования. (р.84)
2. Данные для оценки
В судебном решении судья Уайт утверждает:
Мне нетрудно прийти к выводу, что в результате подхода (оценщика В) к аспектам оценки он небрежно принял арендную плату, которая не была устойчивой, и подвергся ненадлежащему влиянию «клиента», что в конечном итоге привело к слишком высокой оценке. (стр. 108)
В судебном решении также содержится ссылка на многочисленные утверждения о том, что отчет об оценке (Оценщика В) не отражал правильных данных оценки, включая нереалистичную величину резерва на вакантные должности, неправильную интерпретацию условий аренды и неточные прогнозы арендной платы.
3. Оценочный анализ
Судья на странице 92 делает следующие замечания:
Расчеты и другие механические ошибки повлияли на то, как (Оценщик B) рассчитал значение Myer Centre.
Позже судья добавляет:
Не будет несправедливым заявить, что такое впечатление сложилось при просмотре различных набросков компьютерной модели …
(Оценщик В) экспериментировал с цифрами, вместо того чтобы учитывать вопросы, которые оценщик принял бы во внимание при оценке рисков, которые непосредственно связаны с устойчивостью запрашиваемой арендной платы. (стр. 107 и 108)
КОММЕНТАРИЙ ПО ДЕЛУ MYER
В подробном решении по этому делу подробно рассматривались многие вопросы оценки. Несколько раз судья ссылался на трудности с оценкой в ходе разбирательства такого рода, когда размер проекта был уникальным, а история торгов пока отсутствовала. Комментарии авторов к этому тематическому исследованию касаются диапазона стоимости, методологии, данных и анализа.
Диапазон и вариации оценки
В своем решении судья Уайт определил стоимость в 410 миллионов долларов. Фактические оценки, представленные суду, были следующими:
| Оценщик А | $500 миллионов |
| Оценщик В | $490 миллионов |
| Оценщик С | $380 миллионов |
| Оценщик D | $441.5 миллионов (изменено на 438.8 million) |
| Оценщик Е | $450 миллионов |
Диапазоны оценочных стоимостей и их вариации приведены в Таблице 8 ниже.
Таблица 8: Диапазоны и вариации оценок — пример Myer
| ДИАПАЗОН ОКОЛО УСТАНОВЛЕННОЙ СТОИМОСТИ: | |||||
| Установленная судом стоимость = $410М | Стоимость оценщика А: | +22% | |||
| Стоимость оценщика B: | +20% | ||||
| Стоимость оценщика C: | -7% | ||||
| Стоимость оценщика D: | +7% | ||||
| Стоимость оценщика E: | +10% | ||||
| ТАБЛИЦА ВАРИАЦИЙ: (ПРОЦЕНТНАЯ РАЗНИЦА) | |||||
| Оценщик | А | В | с | D | Е |
| А | |||||
| B | 2.0 | ||||
| C | 31.6 | 28.9 | |||
| D | 13.3 | 11.0 | 16.2 | ||
| Е | 11.1 | 8.9 | 18.4 | 1.9 | |
Диапазоны вокруг установленной стоимости указывают на то, что C и D рассматривались как наилучшие ориентиры для определения рыночной стоимости, поскольку они на 7% выше и ниже определенного значения.
Суд выбрал значение, которое является средней точкой между значениями, определенными оценщиками C и D; следовательно, предполагается, что судья счел, что эти значения представляют собой наиболее точные оценки.
Общий разброс стоимости достаточно высок, при этом оценки А и В составляют от 20% до 22% от установленной величины. Однако в судебном решении нет доказательств того, что эта разница была фактором при принятии решения о том, использовали ли эти оценщики разумную оценку. на самом деле, можно утверждать, что диапазон в 20% может быть приемлемым для комплексной застроенной недвижимости такого рода.
Из таблицы вариаций стоимости видно, что существует небольшая разница между оценочными значениями, предоставленными оценщиками A и В (2,0%), и что существует существенная разница между цифрами, оцененными оценщиками В и D (16,2%). Существует также большая разница между оценками Оценщика С и оценщиков А и В. Несмотря на разницу между оценщиками С и D, суд придал большее значение именно их оценкам.
Из анализа диапазона и вариаций оценки можно сделать вывод, что в решении Суда конкретно не учитывался диапазон или вариации стоимости при определении того, действовали ли оценщики с разумной осмотрительностью. Очевидно, что судья оценивал работу оценщиков, основываясь на их отчетах и доказательствах в суде, а не на диапазоне цифр.
Методика оценки
На тот момент оценка Myer Centre в Брисбене была сложной и уникальной. На тот день это был самый крупный объект розничной торговли в Брисбене, и его комплексное использование было уникальным. Кроме того, хотя многие договоры аренды в Myer Centre были согласованы и подписаны на момент оценки, подтвержденного источника дохода не было.
В Австралии в 1988 году исследования движения денежных средств и целевых показателей доходности использовались в ограниченном масштабе. Хотя расчеты по DCF использовались для крупных объектов недвижимости, комментарии оценщиков по целевым показателям доходности, по-видимому, скорее запутывали, чем помогали судье понять этот подход.
Судья Уайт ссылается на отдельные мероприятия по капитализации прибыли и чистой прибыли. По сути, оценщики в большей степени полагались на метод прямой капитализации, чем на метод DCF.
Судья поддержал подход с сегментированной ставкой капитализации, поскольку он позволял распределять различные коэффициенты риска/окупаемости для различных компонентов использования Myer Centre. Это логично, но, по-видимому, существует мало данных о том, как оценивались конкретные ставки капитализации, установленные для отдельных якорных арендаторов (например, Myer), таверн, развлекательной зоны и парковки. Неудивительно, что не было никаких свидетельств количественной оценки риска, связанного с различными компонентами.
Данные для оценки
Это дело демонстрирует важность использования точных данных. Нередко можно обнаружить, что информация, представленная в отношении стоимостей, является неполной и иногда вводит в заблуждение. Однако в судебном решении подчеркивается ответственность оценщика за разумное принятие и использование данных оценки.
Неразумно делать вывод о халатности оценщика из-за того, что информация, которую он использует, впоследствии оказывается неточной, но оценщик должен продемонстрировать опыт в проверке неподтвержденных данных и использовании наиболее точной информации, доступной на данный момент. Стандартом должно быть то, проявлял ли оценщик «разумную осмотрительность» при оценке всех данных, предоставленных из внешних источников.
Возможно, что в будущем ответственность оценщика может распространиться на использование анализа рисков для оценки точности данных и требования к количественной оценке степени неопределенности показателя оценки с учетом качества данных.
Анализ стоимости
Судья ссылается на несколько случаев неправильной интерпретации условий аренды и нереалистичных ожиданий движения денежных средств и приходит к выводу, что оценщик не проявил разумной осторожности в качестве эксперта. В частности, комментарии судьи Уайта по поводу «экспериментов с цифрами» сегодня очень актуальны.
Простота манипулирования цифрами в формате электронной таблицы позволяет корректировать входные переменные для получения желаемого результата. При корректировке цифр следует проявлять особую осторожность, чтобы всегда использовать наиболее подходящие входные данные.
Дальнейшие опасения судьи по делу Interchase касались анализа продаж и рыночного спроса. Особое внимание было уделено необходимости анализа и логических выводов из рыночных данных и учета фактического рыночного спроса. Судья критически отнесся к суждениям некоторых оценщиков о рыночном спросе и их способности компетентно оценивать ситуацию задним числом. Судья Уайт прокомментировал:
Ни один свидетель не сказал, что в середине 1988 года был какой-либо намек на резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло годом позже. Настроение было приподнятое и оптимистичное, и некоторые аспекты оценки (Оценщиком С) не смогли этого отразить …
Ни один из всех оценщиков, по-видимому, не испытывал трудностей с подтверждением своей приверженности дисциплине ретроспективной оценки (стр. 115 — 116).
Еще один важный момент, отмеченный в решении, касался количества неточностей, содержащихся в окончательном отчете об оценке. Использование текстовых редакторов позволяет ускорить представление информации при частом копировании предыдущих отчетов об оценке. Это часто приводит к типографским ошибкам, и оценщики должны с большой осторожностью читать и редактировать отчеты об оценке на предмет наличия ошибочных или несоответствующих утверждений, поскольку эти ошибки могут свидетельствовать о халатности.
КОНЦЕПЦИЯ РАЗУМНОЙ ОСМОТРИТЕЛЬНОСТИ
Суды в Австралии уделяют большое внимание требованию к экспертам «соблюдать разумные стандарты профессиональной деятельности» и используют эту фразу в качестве основы для оценки халатности.
Наиболее часто цитируемый отрывок по этому вопросу взят из Bingham М R in Banque Bruxelles Lambert SA v Eagle Star Insurance Со Ltd (1995) QB375 at 403-404:
Обязанность оценщика перед кредитором заключается в том, чтобы проявить разумную осмотрительность и дать надежное и обоснованное заключение о рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка на дату оценки. В обычном случае (оценщик) не гарантирует, что земля будет продаваться на открытом рынке по той цене, которую он ей придает, точно так же как практикующий врач не гарантирует, что он вылечит пациента от болезни. В каждом конкретном случае обязанностью является соблюдение разумных стандартов профессиональной помощи в данных обстоятельствах, не больше и не меньше.
Оценка обязанности проявлять разумную осмотрительность не является однозначной. Для оценщиков не существует рекомендаций по определению разумной осмотрительности. Проверка в соответствии с этим стандартом иногда сводилась к простой оценке того, находится ли стоимость в допустимых пределах стоимости, которая считаются правильной стоимостью.
Пределы такого допустимого диапазона стоимости являются весьма спорными. Субъективный и зачастую произвольный характер определения правильной стоимости делает концепцию открытой для обоснованного осуждения.
Упрощенное утверждение о том, что оценщики должны быть способны оценивать в пределах 10%, 15% или даже 20%, нелогично, поскольку достижимая точность во многом зависит от доступности информации, качества сравнительных данных и компетентности оценщика.
К сожалению, по-видимому, растет мнение о том, что размах диапазона или вариации не являются очевидным доказательством отсутствия разумной осмотрительности.
ОЦЕНКА РАЗУМНОЙ ОСМОТРИТЕЛЬНОСТИ
Недавние судебные разбирательства свидетельствуют о конкретных ситуациях, когда процедуры оценки были расценены как не соответствующие требованию разумной осмотрительности.
Наиболее распространенным нарушением оценки, выявленным судами, является ненадлежащее использование рыночных данных.
Во многих судебных решениях указывается, что соответствующие продажи были проигнорированы, на основании данных о продажах были сделаны неверные выводы или проведено неадекватное исследование соответствующего рынка.
Примеров из австралийских судебных дел много; например:
Ответчик проявил халатность, не обратив внимания на доказательства стоимости, полученные в результате продажи земли по адресу Лютвич-роуд, 108, и не смог должным образом проанализировать продажи, на которые он опирался при выражении своего мнения».
Chesterman J в I and L Securities Pty Ltd v Lamberts Australia Pty Ltd, 1997.
Ответчик не только основывал свою оценку на так называемых сравнительных продажах, которые были четко различимы, но и не придал должного значения продаже земли в промежуточной близости
Williams J in Oz Finance v JLW (Queensland) Pty Ltd, 1995.
Оценщикам было бы полезно получить более четкое представление о том, что представляет собой обязанность проявлять разумную осмотрительность. Авторы считают, что оценщикам следует предоставить дополнительные рекомендации, и предлагают рассмотреть вопрос об определении основных требований разумной осмотрительности. В качестве первого шага к определению того, что представляет собой разумная забота, они предлагают три характеристики разумной заботы. Они являются:
- Разумная осмотрительность требует проведения оценки без серьезных ошибок.
- Разумная осмотрительность не может быть правильно оценена с точки зрения диапазона стоимости или вариации стоимости.
- Разумная осмотрительность требует выявления и количественной оценки неопределенности входных данных при проведении оценки.
В первом утверждении делается акцент на отсутствии серьезных ошибок в процессе оценки. Очевидно, что необходимо определить, что является основной ошибкой (ошибками). В тематическом исследовании Myer было приведено несколько примеров с классификацией ошибок в методологии, данных и анализе. Методология не является простой и напрямую связана с целью, для которой требуется оценка. Трудность, связанную с определением подходящих данных, преодолеть невозможно, но для поиска и интерпретации имеющихся данных и оценки их качества требуется опыт.
Во втором заявлении разъясняется, что диапазоны и вариации не должны использоваться в качестве очевидного доказательства отсутствия разумной осторожности. Авторы решительно поддерживают предложение Brown et al. (1998) в отношении рекомендаций Mallinson Committee:
Таким образом, рекомендация 34 Mallinson Report не должна вызывать особого беспокойства по поводу неопределенности оценки. Это не самый важный вопрос.
Основное внимание следует уделить выявлению ошибок в оценках, которые могут возникнуть из-за использования недостаточной информации или неправильной практики оценки
(1998, р. 12).
В третьем утверждении ответственность за определение качества входных данных возлагается на оценщика из-за различной степени достоверности, применимой к переменным.
Следует признать, что это предложение является спорным вопросом. Это потребует серьезных изменений в профессиональной практике, чтобы включить оценку степени неопределенности входных переменных и, следовательно, степени точности результирующего показателя.
Инвесторы в недвижимость и девелоперы хорошо знают, что риск является неотъемлемой частью активов, связанных с недвижимостью. Они часто запрашивают оценку степени неопределенности, которая присутствует при проведении оценки. Оценщики должны указать меру определенности, которая может быть применена к их оценке или диапазону показателей.
«Правильно применяемая компетентность» — это важнейшее качество профессионала, который обязан проявлять разумную осторожность. А высокий уровень компетентности требует глубоких и актуальных знаний и опыта в этой области. Объем знаний в области оценки быстро расширяется, и, следовательно, оценщик должен постоянно совершенствовать свои знания, чтобы сохранить способность соблюдать требуемый уровень разумной осмотрительности.
Профессиональные ассоциации, представляющие интересы оценщиков, обязаны предоставлять оценщикам возможность повысить свои знания. Ассоциации должны быть инициаторами программ непрерывного профессионального развития, которые предоставляют оценщику доступ к краткосрочным курсам, практическим программам и литературе по соответствующей тематике. Таким образом, роль профессиональных ассоциаций заключается в том, чтобы активно поддерживать ценности, связанные с их обязанностью заботиться о людях.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В литературе, посвященной точности и вариативности оценки, подчеркиваются недостатки, присущие использованию диапазонов стоимости в качестве инструмента, с помощью которого можно оценить халатность в оценке.
Исследования дали далеко не окончательные результаты, а уровни, о которых сообщалось как в исследованиях точности оценки, так и в исследованиях вариативности оценки, вызывает тревогу.
В целом, диапазон результатов, представленных в исследованиях точности, явно не подтверждает широко распространенное мнение о том, что оценщики способны оценить стоимость в пределах 5-10% от рыночной стоимости/цены (Brown, et al., 1998).
Аналогичным образом, несоответствие, присутствующее в исследованиях вариативности оценки, не позволяет сделать однозначных выводов. Исследование, по-видимому, поднимает больше вопросов, чем решает, при этом ответы относительно преобладающего уровня точности оценки и вариативности, достигаемых на практике, остаются призрачными. Полученные результаты высвечивают ряд вопросов, которые имеют особое значение в контексте данного обсуждения, в частности, в отношении уместности и надежности показателей точности и вариативности.
Хотя традиционно для определения халатности при оценке использовались диапазоны стоимости, появляется все больше свидетельств того, что халатность в настоящее время рассматривается судами как невыполнение профессиональных обязанностей по проявлению разумной осмотрительности.
Недавние судебные исследования в Австралии показывают, что от оценщика явно требуется постоянно демонстрировать обязанность проявлять разумную осмотрительность. Это означает, что все аспекты оценки, включая методологию, использование данных и процесс анализа, должны осуществляться компетентным образом. Во многих случаях упоминается о неспособности оценщиков выявить соответствующие сопоставимые продажи или профессионально проанализировать данные о продажах.
Для обеспечения соблюдения обязанности проявлять разумную осмотртельность важно, чтобы оценщики постоянно повышали свои знания и компетентность. Профессиональные ассоциации могут оказать значительную помощь в этом процессе, обеспечив регулярное доведение до сведения своих членов кратких стандартов профессиональной практики и доступность соответствующих мероприятий по непрерывному профессиональному развитию для всех членов.
Вполне вероятно, что в будущем требования к уровню разумной тщательности, ожидаемой от оценщиков, станут более строгими. Соответственно, существует очень реальная и неотложная необходимость в выявлении и исправлении ошибок, возникающих в практике оценки. Основное внимание должно быть уделено повышению уровня компетентности и общего качества продукта оценки, что приведет, в частности, к повышению точности оценки и ее вариативности.
ССЫЛКИ
Adair, А., Hutchison, N., MacGregor, В., McGreal, S., & Nanthakumaran, N. (1996). An analysis of valuation variation in the UК commercial property market: Hager and Lord revisited. Journal of Property Valuation & Investment, 14:5, 34-47.
Blundell, G. and Ward, С. (1997). The accuracy of valuations — expectation and reality. Unpublished paper, Тhе University of Reading, Reading, United Kingdom.
Brown, G. (1985). Property investment and performance measurement: а reply. Journal of Valuation, 4, 33-44.
Brown, G., Matysiak, G., & Shepherd, М. (19 8). Valuation uncertainty and the Mallinson Report. Journal of Property Research, 15:1, 1-13.
Crosby, N., Lavers, А., & Murdoch, J. (1998а). Property valuation variation and the ‘margin of еrrоr’ in the UК. Journal of Property Research, 15:4, 305-330.
Crosby, N., Lavers, А., & Murdoch, J. (1998Ь). Property valuations: the role of the margin of еrrоr in establishing negligence. University of Western Australia Law Review, 27:2, 156-192.
Crosby, N. (2000). Valuation accuracy, variation, and bias in the context of standards and expectations. Journal of Property lnvestment and Finance, 18:2, 130-161.
Diaz, J., & Wolverton, М. (1998). А longitudinal examination of the appraisal smoothing hypothesis. Real Estate Economics, 26:2, 349-359.
Drivers Jonas, & Investment Property Databank (1988). Variance in valuations. London: Drivers Jonas & Investment Property Databank.
Drivers Jonas, & Investment Property Databank (1990). Variance in valuation. London: Drivers Jonas & lnvestment Property Databank.
Drivers Jonas, & Investment Property Databank (2000). Variance in valuations. London: Drivers Jonas & lnvestment Property Databank.
Hager, D., & Lord, D. (1985). The property market, property valuations and property performance measurement. London: Institute of Actuaries.
Lizieri, С., & Vermore-Rowland, Р. (1991). Valuation accuracy: а contribution to the debate. Journal of Property Research, 8, 115-122.
Mallinson, М. (1994а). Commercial property valuations: repoгt of the pгesident ‘s working party. London: The Royal Institution of Chartered Surveyors.
Mallinson, М. (1994Ь). Commercial property valuations: key findings, report of the president ‘s working party. London: Тhе Royal lnstitt1tion of Chartered Surveyors.Matysiak, G. & Wang, Р. (1995). Commercial property market prices and valuations: analyzing the correspondence. Journal of Property Research, 12, 181-202.
Miles, М., Guilkey, D., Webb, В., & Hunter, К. (1991). Аn empirical evaluation of the reliability of commercial appraisals. Chicago: National Council of Real Estate lnvestment Fiduciaries.
Newell, G., & Кishore, R. (1998). The accuracy of commercial property valuations.
Paper presented at the 4th Pacific Rim Real Estate Society Conference, Perth, Australia.
Parker, D. (1998). Valuation accuracy: аn Australian perspective. Paper presented at the 4th Pacific Rim Real Estate Society conference, Perth, Australia.
Parker, D. (1999). А note on valuation accuracy: an Australian case study. Journal of Property Investmenl and Finance, 17:4, 401-411.
Rossini, Р. (1999). Accuracy issues for automated and artificial intelligent residential valuation systems. Paper presented at the International Real Estate Society conference, Kuala Lumpur, Malaysia.
Royal Institution of Chartered Surveyors (RJCS). (1997). Commercial property valuation: аn information paper. London: Royal Institution of Chartered Surveyors.
Teague, К. (2000). Recent legislation and court decisions of concern to property professionals. Paper presented at the Australian Property Institute Property Law conference, Sydney, Australia.
Young, М., & Graff, R. (1999). Measuring random appraisal епоr in commercial real estate. Real Estate Review, 28:4, 57-62.
ТАВLЕ OF CASES
Banque Bruxelles Lambert SA v Eagle Star Insurance Со Ltd (1995) QB375
Fenton Nominees Pty Ltd v Valuer-General (1981) 47 LGRA 71
Напп Nominees Pty Ltd v National Australia Bank Ltd, (2000) FCA 454
1 & L Securities Pty Ltd v Lamberts (Australia) Pty Ltd (unreported, Supreme Court of Queensland, Chesterman J, No 4846/1997, ВС 9803428)
lnterchase Corporation Ltd v ACN 010087573 Pty Ltd and Others (2000) QSC 013
Lion Nathan Ltd v Соса Со/а Bottlers Ltd (1996) 1 WLR 1438
Oz Finance Pty Ltd v JLW (Queensland) Pty Ltd
(unreported, Supreme Court of Queensland, Williams
J, No 1180/1995, ВС 9803617)
[1] Boyd T., Irons J. (2002), Valuation Variance and Negligence: The Importance of Reasonable Care, Pacific Rim Property Research Journal. Vol. 8, Iss. 2, https://www.prres.org/uploads/1350/1009/14445921.2002.11104118.pdf. Терри Бойд (Terry Boyd), Джанин Айронс (Janine Irons), Технологический университет Квинсленда
[2] Несмотря на то, что на практике иногда применяется более широкое определение, приведенное выше определение является наиболее подходящим для принятия в рамках данного обсуждения,
[3] Fenton Nominees Pty Ltd v Valuer-General (1981) 471, LGRA 71 at 76.