Резюме
Были проанализированы запрашиваемые ставки аренды и цены предложения на продажу офисных помещений в 85 бизнес – центрах и особняках класса А в гор. Москва.
Определение ставок капитализации, соответствующих трём структурам запрашиваемых ставок аренды, имеющим место на рынке, а также интервалов, в которых они могут находиться, проводилось методом группы пар.
Кроме того, были определены доли эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в соответствующих ставках аренды.
| Ставка капитализации | Соответствующая ставка аренды | Значение | ||
| минимум | наиболее вероятное | максимум | ||
| «Чистая» | эксплуатационные расходы и коммунальные платежи оплачиваются отдельно | 0,07 | 0,09 | 0,12 |
| «Промежуточная» | включены эксплуатационные расходы, коммунальные платежи оплачиваются отдельно | 0,09 | 0,11 | 0,13 |
| «Всё включено» | включены эксплуатационные расходы и коммунальные платежи | 0,09 | 0,12 | 0,14 |
| отн. ед. | |
| Доля эксплуатационных расходов в «Промежуточной» ставке аренды | 0,18 |
| Доля коммунальных платежей в ставке аренды «Всё включено» | 0,08 |
| Доля эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в ставке аренды «Всё включено» | 0,25 |
Вследствие кризисных явлений на рынке до 1/3 объектов имеют аномально низкие ставки капитализации, что можно объяснить снижением ставок аренды при сохранении неизменными (или их более слабым снижением) цен продаж. На нормальном (не кризисном) рынке доля таких объектов, хотя и имеется всегда, но не превышает 10%.
Введение
Около года назад мы опубликовали первые данные по ставкам капитализации офисных помещений класса А в гор. Москва [1], полученным методом рыночной экстракции для трёх разных структур запрашиваемых ставок аренды.
Здесь мы актуализируем это исследование.
Под классом А мы понимаем наиболее качественные офисные помещения в бизнес – центрах и особняках.
Методология исследования
Для анализа использовались объявления о сдаче в аренду и продаже офисных помещений в бизнес – центрах и особняках класса А в гор. Москва, находящиеся в базе компании Фортекс Групп [2].
Определение ставок капитализации офисных помещений классов В/С в гор. Москва для ставок аренды разной структуры проводилось методом группы пар [3].
В качестве нижней барьерной ставки использовалась бескупонная доходность долгосрочных (10 лет и более) государственных ценных бумаг – округлённо 7% годовых.
Объекты со ставками капитализации, меньшими этого значения из анализа удалялись, как аномальные (имеющие аномальную, не рациональную экономику).
Всего было проанализировано 85 бизнес – центров, особняков и административных зданий. При этом до 1/3 от общего числа объектов были аномальными.
Поскольку в ходе обработки полученной информации использовался контроль однородности информации по критериям средней и максимальной ошибок, данное исследование следует считать исследованием рандомизированного уровня.
«Чистая» ставка капитализации.
«Чистая» ставка капитализации определяется на основании и для использования совместно с «Чистой» ставкой аренды, т.е. денежной суммой, идущей в оплату только и исключительно за аренду. Эксплуатационные расходы и коммунальные платежи арендатор оплачивает сверх «Чистой» ставки аренды.
Исходные данные и процесс расчёта «Чистых» ставок капитализации показан в Приложении 1.
На графике и в таблице ниже показаны диаграмма рассеяния «удельная цена – «Чистая ставка аренды» для нормальных объектов и результаты определения «Чистой» ставки капитализации.
[1] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2020), Мониторинг ставок капитализации офисов класса А в Москве 2 кв. 2020, Теория, методология и практика оценки, 14.06.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-monitoring-stavok-kapitalizacii-ofisov-klassa-a-v-moskve-2-kv-2020/
[3] Слуцкий А.А. (2020), Определение ставки капитализации для использования в методе прямой капитализации: требования, методы и комментарии, Вопросы оценки, № 3 2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-opredelenie-stavki-kapitalizacii-dlya-ispolzovaniya-v-metode-pryamoj-kapitalizacii-trebovaniya-metody-i-kommentarii/
Скачать полностью Мониторинг Ставок Капитализации Офисов класса А Москва 2 кв. 2021